Czy należy spodziewać się dalszego wzrostu cen działek i jaki wpływ mają na to podatki ? Kiedy płacimy podatek VAT przy sprzedaży ziemi?

ZIEMIA Z VAT-em 

Ustawa z dnia 11.03.04r. o podatku od towarów i usług (dalej UstawaVAT) wprowadziła znaczące zmiany w kwestii opodatkowania ziemi. Wcześniej zasadą było wyłączenie jej z opodatkowania podatkiem VAT, obecnie zaś ziemia co do zasady podlega opodatkowaniu VAT-em i to stawką 22%. Od tej zasady jest szereg wyłączeń i zwolnień.
Od czasu wejścia w życie UstawyVAT minęło trochę czasu a wątpliwości co do opodatkowania gruntów jak były tak są nadal . Co więcej praktyka pokazuje , że nawet urzędy skarbowe różnie interpretują przepisy.

Nie każdy podatnik jest zobowiązany płacić VAT. W odniesieniu do sprzedaży gruntu dokonanej przez osoby fizyczne należy to rozpatrywać w świetle art.15 ust.1 i 2 Ustawy VAT. Dla ustalenia czy prywatna własność osoby fizycznej będzie przy sprzedaży opodatkowana VAT-em należy rozstrzygnąć czy osoba ta dokonując sprzedaży działa w okolicznościach , które pozwalają potraktować te czynności jako działalność gospodarczą. Trzeba przy tym podkreślić, że w rozumieniu UstawyVAT za działalność gospodarczą uważa się też czynności wykonane jednorazowo ale z zamiarem wykonywania ich w sposób częstotliwy. Tak więc rolnik , który sprzeda jedną z kilku posiadanych od lat działek budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę, nie mając zamiaru sprzedaży pozostałych, zapewne nie będzie podlegał podatkowi ale osoba , która zakupi inwestycyjnie większy areał , podzieli go geodezyjnie, wyłączy z produkcji rolnej a następnie od razu będzie sukcesywnie sprzedawać poszczególne działki musi liczyć się z koniecznością zapłaty VAT-u nawet przy pierwszej sprzedaży. Podobnie też osoba , która prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Liczy się tu , jak podkreślają organy skarbowe, zamiar właściciela do określonego wykorzystania nieruchomości w dniu jej nabycia. Jednakże ciężko byłoby , w mojej opinii, potraktować za działalność gospodarczą sprzedaż posiadanych od lat działek budowlanych przez osobę fizyczną nawet jeśli dokonała pewnych wybranych jedynie czynności np.: podziału geodezyjnego, w sytuacji jeśli w chwili nabycia nie miała zamiaru ich odsprzedawać, lecz wykorzystywać na inny cel a podział miał jedynie zwiększyć szansę sprzedaży (np.: ze względu na duży obszar działki). Zdanie takie podzielił w dniu 16.03.06r. Urząd Skarbowy w Warszawie Śródmieściu traktując sprzedaż wydzielonych działek jako wykonanie przysługujacego właścicielowi prawa własności . Jeśli osoba ta nie będzie kontynuowała takich czynności i nie nada im charakteru stałego to nie można uznać tego za działalnośc gosp. i opodatkować VAT-em. Podobnie uznał Urząd Skarbowy w Namysłowie w odniesieniu do rolnika, który sprzedał działki pod zabudowę wchodzące wcześniej przez długi czas w skład jego gospodarstwa rolnego. Jednakże WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 09.03.06r. w podobnej sprawie ale przy sprzedaży kilku działek powstałych z wydzielenia gospodarstwa rolnego stwierdził , że VAT jest należny gdyż sprzedający podjął szereg czynności (podział, odrolnienie, zmiana przeznaczenia) a nastepnie sprzedawał sukcesywnie różnym nabywcom. Tak więc orzeczenia i interpretacje mogą i różnią się w zależności od urzędu, sądu jak też od indywidualnego stanu faktycznego.

Pamiętajmy , że w sytuacji gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT-em strony transakcji zobowiązane są uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Należy tez zauważyć , że podatnicy prowadzący działalność gosp. i korzystajacy ze zwolnienia podmiotowego z VAT ze względu na nieprzekroczony limit 10 000 euro obrotu mogą mieć problem bo art.113 UstawyVAT stwierdza, iż zwolnienia tego nie stosuje sie m.in.: w przypadku dostawy terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę .

VAT przy sprzedaży działek niezabudowanych. Przede wszystkim nie wszystkie tereny niezabudowane podlegają opodatkowaniu VAT-em. Art. 43 ust.1pkt9 Ustawy VAT zwalnia z podatku tereny niezabudowane inne niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę a więc np.: grunty rolne, leśne , rekreacyjne. Niestety nie ma rozróżnienia stawki VAT dla różnych rodzajowo terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę . Jednolita stawka (22%) obowiązuje dla terenów komercyjnych jak i mieszkaniowych, co nie jest rozwiązaniem najszczęśliwszym. Skoro nowe budownictwo mieszkaniowe korzysta z preferencyjnej stawki 7% (również działki zabudowane tymi budynkami) to dlaczego nie zróżnicować stawek podatku VAT w zależności od przeznaczenia danej działki budowlanej. Kolejne utrudnienie wynika z faktu , iż art.43 ust.2 pkt2 UstawyVAT wyłącza grunt z definicji towaru używanego. Oznacza to , że podatnik nawet jeśli nie odliczał podatku VAT przy kupnie musi go naliczyć przy sprzedaży. Inaczej jest przy terenach zabudowanych, gdyż zgodnie z UstawąVAT od sprzedaży towarów (np.:budynków) używanych podatnikowi przysługuje zwolnienie przedmiotowe z VAT. Towarem używanym jest budynek, budowla lub ich części jeśli od końca roku , w którym zakończono budowę minęło co najmniej 5 lat. Zasadą jest , że podatek VAT (lub jego brak), któremu podlega budynek obowiązuje również w stosunku do gruntu, z którym jest związany.
Istotna kwestią dla potrzeby określenia VAT-u jest umiejętność rozróżnienia terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę od innych kategorii terenów . UstawaVAT nie określa jednoznacznych kryteriów ani wskazówek. Można przyjąć , że o przeznaczeniu decydują przede wszystkim przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 4 tej ustawy mówi , iż o przeznaczeniu terenu decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla większości jednak obszaru naszego kraju wciąż brakuje tychże planów, co stanowi trudność interpretacyjną. W takiej sytuacji nie wiadomo jakimi dokumentami należy się kierować : warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu - o ile są , przeznaczeniem wynikającym z rejestru gruntów (takie stanowisko zajął w dniu 30.12.04r.Urząd Skarbowy w Szczytnie), a może studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (stanowisko z 16.02.05r. Urzędu Skarbowego w Lublinie), a może w zależności od celów i przedsięwzięć jakim służył będzie nabywany grunt (stanowisko z 06.12.04r. Urzędu Skarbowego w Nowej Rudzie). Wszystkie te „zastępcze" metody określania przeznaczenia terenu są mocno nieprecyzyjne i mogą nie odzwierciedlać możliwości faktycznego zagospodarowania. Bo np.: negatywna decyzja o WZiZT dotyczy określonego przedsięwzięcia , inne może zaś być zrealizowane, grunt określony jako rolny w ewidencji w rzeczywistości nie zawsze taki obecnie ma charakter itd.

W przypadku gruntów zabudowanych sytuacja jest nieco odmienna. Przede wszystkim przy sprzedaży nieruchomości zabudowanych nie ma możliwości uzyskania zwolnienia z VAT w zależności od rodzaju gruntu (budowlany , rolny , rekreacyjny itd). Zawsze o stawce podatku VAT dla gruntu zabudowanego zgodnie z art.29 ust.5 decyduje stawka podatku należna za budynki czy budowle na nim posadowione. Jeśli więc będziemy mieli do czynienia z budynkiem mieszkalnym to stawka wynosić będzie 7% zarówno dla budynku jak i dla gruntu, z którym jest stale związany , a jeśli budynek będzie miał charakter komercyjny to VAT za budynek jak i za grunt może wynieść 22%. Oczywiście pamiętajmy , że możemy być w ogóle zwolnieni z podatku VAT. Dotyczy to dostawy budynków mieszkalnych zasiedlonych lub nie zamieszkanych po raz pierwszy (art.43 ust.1 pkt10) ale przede wszystkim używanych - zgodnie z wcześniej opisaną interpretacją. Zwolnienie wtedy obejmować będzie budynki ale i grunty pod nimi.

Sprzedaż wieczystego użytkowania gruntu określona jest w UstawieVAT jako usługa a nie dostawa . Co do zasady podlega stawce VAT 22%. Nie ma możliwości przy terenach nie zabudowanych do skorzystania ze zwolnienia jako towar używany - analogicznie jak przy sprzedaży gruntów. Inaczej natomiast określono zwolnienie w zależności od przeznaczenia terenu nie zabudowanego. W tym przypadku zwolnienie dotyczy wyłącznie terenów przeznaczonych na cele rolnicze. O sklasyfikowaniu jako rolniczym powinno decydować przede wszystkim faktyczne wykorzystanie terenu a nie np. plan zagospodarowania terenu. To więc ewidencja gruntów może rzeczywiście określać charakter terenu. Opodatkowanie sprzedaży wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego jest określone podobnie, jak w przypadku sprzedaży gruntu zabudowanego.

Podsumowując należy zwrócić uwagę na fakt różnic w interpretacji przepisów przez różne urzędy skarbowe czy sądy administracyjne. Właściwym więc rozwiązaniem w sprawach trudniejszych , budzących wątpliwości jest wystąpienie do właściwego miejscowo urzędu skarbowego z zapytaniem o wiążącą interpretację przepisów prawa.

Ponieważ coraz częściej będziemy spotykać się ze sprzedażą gruntów zwłaszcza niezabudowanych ze stawką 22% VAT można przewidywać , że niezależnie od innych przyczyn czy tendencji rynkowych będzie to kolejny powód do wzrostu cen działek. I małym pocieszeniem jest fakt , iż nie będzie wówczas pobierany 2% podatek od czynności cywilnoprawnych.
 

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.