UOKiK – Urząd Ochrony Konsumentów, także w zakresie umów deweloperskich

Wrastająca aktywność Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w zakresie kontroli stosowanych przez deweloperów wzorów umów, w oparciu o które zawierane są z konsumentami umowy dotyczące wybudowania i zbycia mieszkań, sprawia, że ostatnio wzmożone zainteresowanie wywołuje tematyka tzw. niedozwolonych postanowień umownych, w rozumieniu art. 385¹ KC.

W ciągu ostatnich ośmiu miesięcy Prezes UOKiK wydała 16 decyzji nakazujących deweloperom zmienić postanowienia umowne, które naruszały interesy konsumentów. Ponad połowa z tych postępowań zakończyła się dobrowolnym zobowiązaniem firm do zmiany praktyki, pozostałych UOKiK ukarał sankcjami finansowymi na łączną sumę około 7 mln zł.

Niedozwolonym postanowieniem umownym (art. 385¹ § 1 K.c.) w umowie deweloperskiej będzie zapis, który nie został uzgodniony z konsumentem, a ponadto kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Są to tzw. klauzule abuzywne.

Podpisując umowę na zakup wymarzonego mieszkania zawsze należy pamiętać, by dokładnie sprawdzić jej warunki. Każdy może znaleźć przykłady w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych (w skrócie: RKN lub Rejestr) na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w skrócie: UOKiK) http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php , gdzie łącznie jest już blisko dwa tysiące zakwestionowanych postanowień – z czego ponad 200 dotyczy rynku nieruchomości.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów  w ciągu ostatnich ośmiu miesięcy zakończył 15 takich postępowań. Ponad połowa postępowań zakończyła się dobrowolnym zobowiązaniem przedsiębiorców do zmiany praktyki, pozostałym deweloperom UOKiK nakazał zmianę kwestionowanych praktyk oraz ukarał ich sankcjami finansowymi. Łączna wysokość kar nałożonych na deweloperów wyniosła około 7 milionów zł.

Przykłady praktyk, które zostały zakwestionowane przez Urząd są różnorodne. Wśród stosowanych przez dewelopera zapisów znalazła się klauzula umożliwiająca podwyższenie ceny lokalu w przypadku zmian wskaźników określonych przez przedsiębiorcę, ale jednocześnie nie zapewniała prawa odstąpienia od umowy konsumentowi. Zgodnie z prawem o zmianie istotnych warunków umowy takich jak np. cena czy metraż, konsument powinien zostać poinformowany, a w przypadku niezaakceptowania nowych propozycji powinien mieć możliwość bezkosztowego zrezygnowania z kontraktu. Inna kwestionowana klauzula dotyczyła rozliczeń między stronami umowy w przypadku odstąpienia od niej. Przewidywała, że deweloper zwróci klientowi jedynie nominalną wartość wpłaty – bez odsetek. W opinii UOKiK prowadzi to do sytuacji, w której deweloper przez pewien czas może korzystać ze środków finansowych pozyskanych od kontrahenta i czerpać z tego tytułu zyski (odsetki). Konsument natomiast jest takiej możliwości pozbawiony. Zdaniem Urzędu by zniwelować tę dysproporcję klientowi powinny przysługiwać odsetki od wpłaconych przedsiębiorcy pieniędzy. Za stosowanie niedozwolonych praktyk Prezes Urzędu nałożyła na przedsiębiorcę karę w wysokości 144 219,00 zł.

UOKiK skontrolował również inne zapisy. Jedno z zakwestionowanych przez Urząd postanowień przyznawało deweloperowi prawo do jednostronnego odbioru lokalu wtedy, gdy konsument nie dokonał tego w wyznaczonym terminie. Oznacza to, że osoba, która kupiła mieszkanie i nie skorzystała w określonym czasie z przysługującego jej uprawnienia, traciłaby możliwość dochodzenia swoich roszczeń. Dodatkowo spółka zastrzegła, że w razie zwłoki we wniesieniu wpłaty będzie mogła rozwiązać umowę bez wypowiedzenia. Zgodnie z prawem w takim przypadku konsumenci powinni być powiadomieni o upływie terminu na dokonanie wpłaty. Zawiadomienie powinno obejmować wyznaczenie nowego terminu i informację o konsekwencjach nieuregulowania należności. Dopiero po doręczeniu takiego powiadomienia i niedokonaniu wpłaty przez kontrahenta, deweloper może rozwiązać umowę. Na przedsiębiorcę została nałożona sankcja finansowa w wysokości 121 104,00 zł.

Urząd zakwestionował także działania noszące znamiona nieuczciwych praktyk rynkowych. Jak wykazało postępowanie jeden z deweloperów swoim klientom rozesłał aneks, w którym zaproponował zmianę warunków wcześniej zawartej umowy. Była to realizacja obowiązków, jakie kilka miesięcy wcześniej na tegoż dewelopera nałożył UOKiK. Wraz z aneksem konsumenci otrzymali list przewodni sugerujący, że zawarte w nim postanowienia zostały ocenione przez Urząd. List przewodni zapewniał, że „zgodnie z oceną UOKiK, aneks gwarantuje Państwu zachowanie zasad równoważności stron w czynnościach cywilnoprawnych jak również wyklucza zapisy, które uznane zostały za niedozwolone”. Konsumenci ufając swojemu kontrahentowi podpisywali aneksy będąc przekonanymi co do uczciwych intencji dewelopera. W rzeczywistości przekazane konsumentom załączniki zawierały również postanowienia, które nie były konsultowane z Urzędem. W konsekwencji Prezes UOKiK uznała, że konsumenci byli w ten sposób wprowadzani w błąd. Deweloper powołał się na autorytet Urzędu i zasugerował swoim klientom, że wszystkie postanowienia zawarte w przesłanych aneksach zostały administracyjnie ocenione. Przedsiębiorca za stosowaną praktykę został ukarany karą w wysokości 4 191 281,00 zł.

Obecnie UOKiK prowadzi blisko 30 postępowań dotyczących różnych deweloperów działających na terenie całego kraju.

Warto zauważyć, iż prawodawstwo organów Unii Europejskiej ma niebagatelny wpływ na kształtowanie orzecznictwa UOKiK. Założona na mocy Dyrektywy Rady EWG Nr 93/13 z dnia 5.04.1993 r. - o nieuczciwych klauzulach w umowach konsumenckich - Baza CLAB, w której figurują postanowienia umowne uznane za niedozwolone przez właściwe organy różnych państw UE, zawiera obecnie kilkanaście tysięcy niedozwolonych klauzul, z czego około 1,5 tys. dotyczy sektora budowlano-nieruchomościowego.

Poniżej kilka przykładowych postanowień niedozwolonych (tzw. klauzul abuzywnych) figurujących w Rejestrze, które zostały zakwestionowane we wzorach umów przedsiębiorców z branży budowlano-nieruchomościowej. Klauzule te pokrywają się z wyżej wymienionymi unormowaniami unijnymi:

1. Sprzedający może być zwolniony od odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem siły wyższej. Zdarzeniami siły wyższej są takie zdarzenia, które stoją na przeszkodzie wykonaniu obowiązku Sprzedającego określonego w niniejszej umowie, które wystąpiły po jej zawarciu, których nikt nie mógł przewidzieć w chwili zawarcia umowy, które są zewnętrzne w stosunku do działalności Sprzedającego, a w szczególności: pożar, susza, powódź, trzęsienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezbędnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia (wyrok Sądu Antymonopolowego z 22.11.2004 r., XVII Amc 55/03, poz. 367 Rejestru);

2. W przypadku opóźnienia wpływu wymaganej kwoty lub zadatku na rachunek Sprzedającego, zgodnie z harmonogramem określonym w umowie, Sprzedający ma prawo naliczyć od każdej zaległej kwoty odsetki w wysokości 2% w skali miesiąca za okres od terminu wymagalności do dnia zapłaty (poz. 363 Rejestru);

3. W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (poz. 364 Rejestru);

4. Kupujący nie może odmówić odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powołaniem się na nowe wady, których istnienie mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru (poz. 366 Rejestru);

5. Kupujący może rozwiązać niniejszą umowę w każdym czasie z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia z obowiązkiem zapłaty narosłych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowiązkiem zapłaty kary umownej z tytułu rozwiązania niniejszej umowy przez Kupującego w wysokości 10% ceny określonej w § 6 ust. 1 (poz. 368 Rejestru);

6. Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5% (poz. 155 Rejestru);

7. W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie (poz. 227 Rejestru);

8. Wszelkie spory rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby dewelopera (zob. poz. 41 oraz poz. 397 Rejestru);

9. Przyjmujący zamówienie zastrzega sobie możliwość opóźnienia realizacji wykonania usługi (poz. 40 Rejestru).

Ponadto, w ocenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w ostatnim czasie rozpatrywał postanowienia wzorca umowy stosowanego przez jednego z większych polskich deweloperów, za niedozwolone klauzule należy uznać:

1. zastrzeganie dla dewelopera możliwości opóźnienia realizacji prac w razie przewlekłości w wydaniu koniecznych decyzji administracyjnych,

2. możliwość podwyższenia ceny w razie zmiany stawki VAT bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia,

3. administrowanie budynkiem przez dewelopera w określonym czasie, za określoną stawkę,

4. zakaz dochodzenia od dewelopera przez konsumenta wyższego odszkodowania niż przewidziana umową kara umowna,

5. możliwość jednostronnej zmiany przez dewelopera materiałów, które według umowy miały być użyte do realizacji budynku i wykończenia lokalu.

Powyższe dane nie świadczą o „zbiorowej odpowiedzialności” deweloperów za stosowanie nieuczciwych praktyk względem konsumentów, bowiem konkretne firmy deweloperskie znajdujące się w rejestrze klauzul niedozwolonych stanowią niewielki procent wszystkich deweloperów działających na terenie kraju. Orzecznictwo UOKiK wskazuje, iż konsument (nabywca lokalu) jest równoprawnym partnerem umowy i nie musi godzić się na zapisy, które mogą naruszać ich słuszny interes prawny. Obserwacja obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym wskazuje, iż wzorce umów deweloperskich w ostatnim czasie uwzględniają orzecznictwo UOKiK, co oczywiście nie zwalnia żadnego potencjalnego nabywcy lokalu od dokładności w czytaniu przedłożonych mu do podpisu dokumentów.

Arkadiusz Zuzmak – radca prawny

Arkadiusz Zuzmak
Radca prawny
Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów ZUZMAK i Partnerzy Spółka partnerska