Uniwersytet Rzeszowski przygotował dla studentów 2442 miejsca w akademikach. Na ul. Poznańskiej, gdzie zlokalizowane są akademiki Politechniki rzeszowskiej zamieszka blisko 2500 kandydatów na magistrów. Wielu z nich ulokuje się w kwaterach prywatnych. Wcześniej jednak trzeba załatwić sporo formalności. A nie zawsze bywa to łatwe. Najlepiej skorzystać wówczas z usług biur pośrednictwa nieruchomościami.

O sposobach działania fachowców od wynajmu i radach dla wynajmujących oraz najemców informuje JAROMIR RAJZER, współwłaściciel Biura Nieruchomości „CERTUS" w Rzeszowie.

Pierwsza weryfikacja

Nigdy nie polecimy wynajęcia mieszkania osobie, bez jej sprawdzenia. Potencjalny najemca jest, więc wylegitymowany i zobowiązany do podpisania z nami umowy pośrednictwa. Człowiek ten nie jest, więc anonimowy. To ważne, zważywszy, że osoby, które mają zamiar niezgodnego z deklarowanym, wykorzystania mieszkania, skrzętnie omijają biura nieruchomości, ze względu na tą właśnie weryfikacje. Formy sprawdzenia klientów są różne, w uzasadnionych przypadkach daleko idące.
Musimy wyeliminować również takie przypadki, kiedy to właściciel mieszkania zamierza przechytrzyć potencjalnego najemcę. Dlatego właśnie również i w tym wypadku dokonujemy weryfikacji.
Każda mieszkaniowa oferta poddana jest dokładnym oględzinom. W trakcie wizji lokalnej ustalamy czy standard mieszkania zgodny jest z deklarowanym. Bywa, że luksusowy apartament w rzeczywistości okazuje się M-3 o przeciętnym standardzie. Już wstępne jego oględziny i ogólna ocena stanu technicznego pozwalają stwierdzić, czy jest to oferta rzetelna. Kontrolujemy również, czy nasz klient jest właścicielem, lub ma inne prawo do dysponowania mieszkaniem.

Przy okrągłym stole

Jeśli znajdzie się chętny na wynajęcie lokalu pomagamy przy zawarciu umowy najmu. O tym jak ma ona wyglądać decydują sami zainteresowani. My jedynie możemy służyć cenną poradą. Kwestia ustalenia ostatecznej ceny leży w gestii zarówno właściciela mieszkania, jak i potencjalnego najemcy. Na to wpływu nie mamy. Służymy jedynie informacją, jak na naszym terenie kształtują się średnie ceny za mieszkaniową ofertę. Pamiętajmy jednak, że można podnosić czynsz nie częściej, niż co 6 miesięcy. Lokator może żądać wówczas od wynajmującego uzasadnienia podwyżki, jeśli czynsz przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Zamelduj i zgłoś

Po wynajęciu właściciel mieszkania musi o tym fakcie poinformować spółdzielnię mieszkaniową jeśli mieszkanie jest przez nią zarządzane, gdyż część opłat naliczana jest w zależności od liczby osób zamieszkujących lokal. Zobligowany jest też do odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego. Może to zrobić na zasadach ogólnych, lub w formie ryczałtu (8,5% przychodu). Równie istotne jest zameldowanie świeżo upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie czasowe, na okres ściśle określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem termin ten można sukcesywnie przedłużać.

Pisemna umowa

W umowie najmu (zawsze radzimy sporządzić ją w formie pisemnej, choć obowiązek taki istnieje gdy jest ona zawarta na okres dłuższy niż rok - art.660 k.c.) dokładnie sprecyzowane jest, na jakich zasadach i za ile wynajmowane jest mieszkanie. Określone są podmioty, czas trwania, sposoby wypowiedzenia umowy najmu, związane z tym zabezpieczenia oraz forma przyjęcia mieszkania i przekazania protokołem zdawczo - odbiorczym. Daje to możliwość zweryfikowania, czy mieszkanie zostało zniszczone w trakcie najmu .

Kto płaci za zniszczenia?

Wszelkie naprawy wynikające ze zniszczeń obciążają najemcę., o ile powstały z jego winy i nie są wynikiem normalnego zużycia mieszkania. Urwane klamki, czy wypadające z zawiasów drzwi do salonu, najemca będzie musiał doprowadzić do stanu używalności, płacąc za to z własnej kieszeni. Inną kwestią jest zakres napraw, jakie ciążą na najemcy a jakie na wynajmującym w trakcie normalnego najmu. Wyliczone to jest w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatora oraz gminnym zasobie mieszkaniowym.

Wymeldować lokatora

W umowie najmu określony jest także termin wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania, lub najemca może zażądać rozwiązania umowy. Z reguły jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Pamiętajmy, że okres wypowiedzenia jak i prawa najemców reguluje nie tylko kodeks cywilny, zastosowanie też mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Terminy wypowiedzenia z reguły nie dotyczą umów na czas określony. Jednomiesięczny termin wypowiedzenia dotyczy wyjątkowych przypadków jak np: zaleganie z czynszem za min. 3 miesiące, zniszczenie lokalu, naruszenia porządku domowego, podnajęcia lokalu bez zgody właściciela. Można też wypowiedzieć umowę, za sześciomiesięcznym okresem. Dzieje się tak w sytuacji, gdy najemca nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesięcy, lub np: w momencie, gdy potrzebujemy lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. W takiej sytuacji najemca musi posiadać jednak lokal zamienny, lub dostać go od wynajmującego. Istnieją też sytuacje, kiedy „pozbycie się" lokatorów będzie trwało nawet trzy lata. Wówczas wynajmujący nie musi zapewniać lokalu zastępczego.

Zabezpieczenia

Umowna kaucja, najczęściej w wysokości jedno, lub dwumiesięcznego czynszu to dla wynajmującego mieszkanie dobre zabezpieczenie w sytuacji, gdyby miał problem ze ściągalnością czynszu, lub ewentualnymi zniszczeniami mieszkania i związanymi z tym roszczeniami. Jest ona rozliczana w momencie wygaśnięcia umowy. Naszym klientom radzimy, by w umowie zastrzegli sobie również prawo do możliwości bezpośredniej kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta, raz w miesiącu, pozwoli na bezpośrednie sprawdzenie, czy nasze lokum traktowane jest ze stosowną dbałością. .Liczba tego rodzaju odwiedzin nie musi być limitowana. Zawsze muszą być jednak zapowiedziane i nie powinny utrudniać normalnego korzystania z lokalu. Dobrym pretekstem do spotkania z najemcą będzie z pewnością odbiór należności za czynsz i rachunków. Ich opłacaniem najlepiej zająć się osobiście Mamy wówczas gwarancję, że nie zalegamy z należnościami za gaz czy prąd, chyba, że licznik taki przepisany jest na najemcę. Przezornie warto również zadbać o zabezpieczenie telefonu i związanych z tym płatności. Można, więc ustawić telefon na jednokierunkowy, odbiorczy. Zrobić blokady na telefony komórkowe i inne drogie numery. Najemca może sam podpisać umowę z telekomunikacją i przepisać numer na siebie, na okres trwania wynajmu mieszkania. Mamy wtedy gwarancje, że astronomiczne rachunki za rozmowy nie obciąża naszego konta. Tego rodzaju warunki także muszą być jasno sprecyzowane w zawieranej umowie.
(red. G.Woźniak)

Najważniejsze rady dla Wynajmującego:

• zawsze należy zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej,
• powinniśmy pobrać kaucję, np.: 1- miesięczny czynsz tytułem zaległości w płatnościach i ewentualnych zniszczeń,
• należy zastanowić się nad przepisaniem liczników, jeśli obciążenia z tego tytułu są wysokie,
• telefon - przepisać lub wprowadzić ograniczenia w połączeniach wychodzących, ewentualnie pobrać dodatkową kaucję,
• sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy, przy wydawaniu lokalu i jego odebraniu,
• rachunki eksploatacyjne, jeśli liczniki są na nas, lepiej płacić samemu i odbierać równowartość od najemcy
  

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.