PRZYKŁADOWE ZAGROŻENIA W UMOWACH DEVELOPERSKICH

KLAUZULE NIEDOZWOLONE (ABUZYWNE) W UMOWACH DEWELOPERSKICH

W obrocie nieruchomościami , których stroną umów z developerami są konsumenci , często dochodziło w przeszłości do naruszenia ich praw . Jest wiele rzetelnych firm developerskich , jednakże zdarzają się i takie , które notorycznie naruszały interes klienta , wykorzystując swoją przewagę. Pamiętajmy , że zapisy uznane przez sąd za niedozwolone nie wiążą konsumenta . Dotyczy to nie tylko sprawy , w której zostało wydane orzeczenie lecz również innych spraw tożsamych , co nie znaczy identycznych . Pamiętajmy , że klauzule abuzywne mają zastosowanie w sytuacji , gdy umowa nie była z konsumentem indywidualnie uzgodniona , narusza jego interes i dobre obyczaje . Jeżeli mamy do czynienia w umowie z zapisem niedozwolonym , przestaje on wiązać konsumenta , pozostała część umowy jest nadal obowiązująca . Poniżej podane są przykładowe, często powtarzające się zapisy , które zdaniem sądu naruszają prawa konsumentów . Całość klauzul niedozwolonych ujęta jest w rejestrze prowadzonym przez Prezesa UOKiK .

1. KLAUZULA WALORYZACYJNA.

Zgodnie z art. 385³ PKT 20 k.c. nieważne jest postanowienie umowne, które przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta (dewelopera) do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Prowadzenie działalności gospodarczej nie daje deweloperom prawa do przerzucania całego ciężaru inwestycji na nabywców. Deweloper, jako jednostka profesjonalna, ma obowiązek przewidywać ryzyko zmiany cen i wkalkulować je w cenę umowną budowy mieszkania. Nie może w żadnym zakresie obarczać odpowiedzialnością za zaistniały stan rzeczy nabywców. Dla przykładu warto przytoczyć dwie klauzule zakwestionowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 21 grudnia 2004r. (sygn. akt XVII Amc 69/03), wpisane również do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Jedna z nich brzmiała: „Koszt budowy 1 m2 powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy" (pozycja nr 284 rejestru). Zgodnie z drugą, decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmować miał zarząd, a o zmianach tych przyszły użytkownik miał być każdorazowo informowany odrębnym pismem (pozycja nr 285 rejestru).

2. KLAUZULA DOTYCZĄCA ZMIANY CENY W ZWIĄZKU ZE ZMIANĄ POWIERZCHNI LOKALU.

Postanowienia umowne, stosowane przez deweloperów w obrocie konsumenckim, dające deweloperowi możliwość podwyższenia ceny przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego) w wyniku zwiększenia jego powierzchni, bez jednoczesnego przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy stanowią klauzule niedozwolone (klauzula wpisana do Rejestru pod nr 227). Przedmiotowe postanowienia umożliwiają deweloperowi jednostronne, swobodne dokonanie zmian przedmiotu umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie, przyznają przedsiębiorcy uprawnienie do stwierdzenia zgodności świadczenia z umową, pozostawiając mu swobodę w zakresie zmiany powierzchni lokalu. Wątpliwości Prezesa UOKiK budziło postanowienie, w którym deweloperzy zastrzegają możliwość zmiany powierzchni lokalu nawet o 2 proc. Zdaniem Urzędu może to skutkować ograniczeniem odpowiedzialności przedsiębiorców za nienależyte wykonanie umowy i prowadzić do sytuacji, w której konsumenci będą musieli zaakceptować lokal o innej powierzchni niż zamierzali nabyć.

3. POSTANOWIENIE DOTYCZĄCE KARY UMOWNAEJ ZA ODSTĄPIENIE OD UMOWY, ODSTĘPNE.

W wyroku z dnia 18 mają 2005r, sygn. akt XVII Amc 86/03, Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne, zgodnie z którym w przypadku odstąpienia przez Sprzedawcę od umowy z powodu jej nienależytego wykonywania przez Kupującego bądź w przypadku, gdy Kupujący odstąpi od umowy, Sprzedawca zwróci Kupującemu wpłacone należności, po potrąceniu 5 % łącznej ceny przedmiotu umowy. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu, a w przypadku nieznalezienia nowego nabywcy w terminie 12 miesięcy od dnia odstąpienia z terminem płatności kolejnych 30 dni (a więc de facto 13 miesięcy). SOKiK uznał, iż kara umowna/odstępne w wysokości 5% stanowi klauzulę niedozwoloną, a zwrot należności nie może być uzależniony od podpisania umowy z nowym Klientem. Sam fakt wprowadzenia kary umownej i odstępnego nie budził wątpliwości Prezesa UOKiK, a jedynie jej wysokość.

4. POSTANOWIENIE DOTYCZĄCE ZMIANY TERMINU ZAKOŃCZENIA

INWESTYCJI.

Zastrzeżenie przez dewelopera prawa do zmiany terminu zakończenia inwestycji, gdy zmiana wynika z przyczyn od niego niezależnych, w tym w szczególności siły wyższej, wraz ze zobowiązaniem do poinformowania nabywcy na piśmie z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu, uznane zostało przez SOKiK za klauzulę niedozwoloną (wyrok SOKiK z dnia 17.08.2006 r., XVII Amc 100/05) - klauzula wpisana do Rejestru pod nr 921. W/wym. postanowienie uprawniało dewelopera do jednostronnej zmiany terminu zakończenia inwestycji z przyczyn w nim wymienionych. Jednocześnie dawało możliwość dokonywania wiążącej interpretacji umowy, czego skutkiem może być nieograniczone rozszerzenie okoliczności wpływających na przedłużenie terminu.

1. POSTANOWIENIE WPROWADZAJĄCE ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ.

UOKiK, dokonując kontroli postanowień wzorców umownych, uznał za niedozwolone stosowanie klauzul przyznających deweloperowi pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości przez określony czas np.: 2 - 3 lata, ograniczających prawa właścicieli lokali, wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w kwestii określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, np.: „DEWELOPER zobowiązuje się przez okres dwóch lat we własnym zakresie, lub wskaże firmę zarządzającą do końca 2004 roku, zapewnić odpłatną na koszt KUPUJĄCEGO i z jego upoważnienia udzielonego niniejszą umową administrację budynku. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli lokali w trybie wynikającym z ustawy o własności lokali."

6. POSTANOWIENIE WYŁĄCZAJĄCE LUB OGRANICZAJĄCE ODPOWIEDZIALNOŚĆ DEWELOPERÓW ZA NIEWYKONANIE LUB NIENALEŻYTE WYKONANIE UMOWY.

Postanowienia umowne, wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność dewelopera za niedochowanie należytej staranności przy wykonywaniu przedmiotu umowy, stanowią niedozwolone postanowienia, które nie wiążą konsumenta. Przykładem takiej klauzuli jest wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie w realizacji inwestycji bądź opóźnienie wydania lokalu. Najwięcej kontrowersji w praktyce wywołują klauzule wyłączające odpowiedzialność dewelopera z określonych przyczyn. Często umowy deweloperskie zawierają postanowienia wyłączające odpowiedzialność dewelopera z powodu zaistnienia tzw. siły wyższej. Tego typu klauzule mogą zostać uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone na podstawie art. 385³ pkt 2 KC. Zgodnie z tym przepisem, postanowienia, które w istotny sposób ograniczają lub wyłączają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone.

7. POSTANOWIENIE PRZYZNAJĄCE DEWELOPEROWI UPRAWNIENIE DO ROZWIĄZANIA UMOWY LUB ODSTĄPIENIA OD UMOWY W PRZYPADKU NIESPEŁNIENIA PRZEZ KONSUMENTA ŚWIADCZENIA PIENIĘŻNEGO W TERMINIE

Zastrzeżenie w umowie prawa dewelopera do rozwiązania lub odstąpienia od umowy w przypadku opóźnienia w zapłacie należności przez Kupującego - konsumenta, stanowi klauzulę niedozwoloną. W przypadku opóźnienia w zapłacie deweloper ma prawo żądać odsetek ustawowych od nieterminowo uregulowanej należności. Dopuszczalne jest ustalenie, iż prawo do odstąpienia od umowy przysługuje deweloperowi po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu, wyznaczonego Kupującemu w wezwaniu do zapłaty. W wielu wypadkach prawo dewelopera do odstąpienia od umowy połączone jest z prawem żądania wysokiej kary umownej - postanowienie takie nie wiąże konsumenta.

8. KLAUZULE UPRAWNIAJĄCE DO JEDNOSTRONNEGO ODBIORU LOKALU PRZEZ DEWELOPERA

Sprzeczne z dobrymi obyczajami są postanowienia przewidujące prawo dewelopera do jednostronnego odbioru lokalu i stwierdzenia zgodności lokalu z umową w przypadku, gdy konsument nie stawi się w wyznaczonym przez dewelopera terminie w celu protokolarnego obioru lokalu, np. „Jeżeli Klient nie stawi się w celu odbioru Przedmiotu Sprzedaży w drugim terminie, Lokal będzie uważany za odebrany przez Klienta bez zastrzeżeń."

Arkadiusz Zuzmak

radca prawny

Arkadiusz Zuzmak
Radca prawny
Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów ZUZMAK i Partnerzy Spółka partnerska