Kupujemy działkę?

Ostatni dłuższy czas to okres dynamicznych zmian na rynku nieruchomości. Przeżyliśmy wzmożone zainteresowanie zakupem mieszkań , a w konsekwencji spory wzrost cen zwłaszcza pomiędzy jesienią 2006 a wiosną 2007r. W ślad za tym poszły ceny domów . Obecnie sporym zainteresowaniem cieszą się działki , zwłaszcza budowlane. Ich ceny nie należą do niskich (w okolicach Rzeszowa najczęściej od 5000 do 20000zł za ar . Czy warto jednak kupować każdą , z pozoru ładną działkę ? Z pewnością powinniśmy sobie zadać trochę trudu , w celu jej sprawdzenia.
Zadajmy sobie kilka pytań : w jakim celu ją kupujemy ? Jako inwestycję czy też na własne potrzeby mieszkaniowe ? Jeśli wybierzemy odpowiedź drugą powinniśmy zastanowić się jaki będzie nasz przyszły dom, jaką będzie miał powierzchnię, jak zamierzamy zagospodarować teren , gdyż parametry techniczne budynku mogą narzucać nam wielkość i kształt działki.

W pierwszej kolejności zwróćmy uwagę na:

• oczekiwaną lokalizację (również w odniesieniu do sąsiedztwa oraz pobliskiej infrastruktury : szkół, przystanków, sklepów itd),
• ukształtowanie terenu i położenie względem stron świata,
• jakość dróg dojazdowych
• wymiary działki .
  

Zalecałbym aby te wstepne oględziny prowadzić nie tylko w piękne , słoneczne dni ale również po deszczach. Jeśli spełni ona nasze oczekiwania powinniśmy przystąpić do dalszych czynności sprawdzających , które pozwolą nam odpowiedzieć na pytanie jakie są możliwości jej zakupu i zagospodarowania :

• czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania terenu, lub czy są wydane warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
• kto jest właścicielem , czy są ustanowione ograniczenia lub obciążenia np.: hipoteki,
• jak sklasyfikowana jest działka - jako rolna czy budowlana ,
• jakie są warunki gruntowe , czy rodzaj gleb nie wymaga nadmiernych kosztów , czy nie ma osuwisk itp,
• czy mamy zagwarantowany prawny dojazd do działki np. w formie służebności,
• jakie są możliwości podłączenia mediów , czy są wystarczające ich przekroje , jeśli trzeba doprowadzać je z działek sąsiednich to czy sąsiedzi wyrażą zgodę na przekop,
• czy są jakieś ograniczenia w zabudowie działki .
  

Kluczową rolę odgrywa ustalenie stanu prawnego nieruchomości. W praktyce mogą wystąpić różne zagrożenia , które należy zidentyfikować . Obecne księgi wieczyste są trudniejsze do odczytania zwłaszcza dla osób nie zajmujących się tą dziedziną. Z reguły liczą kilka -kilkanaście stron ale w ekstremalnych przypadkach nawet kilkadziesiąt. Wszelkie wzmianki , wnioski , ostrzeżenia należy starannie sprawdzić i wyjaśnić. Istotne są ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości np.: w formie służebności gruntowych . Bywa i tak że numery działek w KW nie pokrywają się z nr działek w wypisie z ewidencji gruntów. Powinniśmy wtedy je zsynchronizować . Pamiętajmy , że mogą wystąpić hipoteki przymusowe na rzecz skarbu państwa choć zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z listopada 2007r. nie mają one już pierwszeństwa przed innymi hipotekami jeśli nie zostały ujawnione w KW.

Istotną kwestią jest przeznaczenie dzialki . Jeśli jest ona objeta MPZP to możemy od razu sprawdzić możliwości realizacji inwestycji . Plan jest dokumentem o dużym stopniu szczególowości i określa nam możliwości zabudowy , jej wysokość , nachylenie dachu i wiele innych danych wskazujących jak budować. Jednakże gdy planu nie ma (w Rzeszowie po powiększeniu miasta jest ich tylko 7%, średnia w Polsce ok.18%) to należy dokonać kolejnych kroków. Możemy sprawdzić czy istnieje studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania terenu . Dokument ten nie jest co prawda prawem powszechnie obowiązującym ale zawiera istotne wytyczne dla stworzenia planu w przyszłości. Sprawdźmy też czy istnieją możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to druga możliwość prowadząca do uzyskania pozwolenia na budowę , którą przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby ją uzyskać musimy spełnić kilka warunków , m.in.: dostep do drogi publicznej, dostęp do odpowiedniej infrastruktury, nawiązanie do zabudowy sąsiedzkiej.

Pamiętajmy również , iż fakt przechodzenia w pobliżu mediów nie oznacza w każdym przypadku możliwości korzystania z nich. Należałoby zawsze wystąpić do odpowiednich zakładów - dostawców mediów z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia. Bywa i tak , że media przechodzą przez sąsiednią działkę i dojście do nich może być utrudnione lub kosztowne (rekompensata dla jej właściciela). Często chcąc sobie zagwarantować dostęp do mediów ustanawia sie służebności ich przekopu.

Jedną z trudności jest również w przypadku działek rolnych kwestia ich odrolnienia. Ministerstwo Infrastruktury przygotowało projekt zgodnie z którym grunty określone jako zurbanizowane w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego będą automatycznie odralniane . Obecnie obowiązuje przepis ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na mocy , którego zgodę na odrolnienie dla gruntów klas I-III o powierzchni pow. 0,50 ha wydaje Minister Rolnictwa , a gruntów klas IV o pow. powyżej 1 ha i klas V i VI pochodzenia organicznego i torfowisk o pow. 1 ha zgodę wydaje marszałek po zaciągnięciu opinii izb rolniczych.

Na przełomie marca/kwietnia mają ukończyć się prace nad projektem ustawy prawo budowlane ułatwiające inwestycje poprzez zniesienie konieczności uzyskania pozwolenia na budowę jeśli grunt jest objęty planem zagosp. przestrzennego.
Kupując działkę pamiętajmy by umowę nie tylko sprzedaży ale nawet przedwstepną zawrzeć w formie aktu notarialnego. Uchroni nas to przed wieloma niebezpieczeństwami. Ze względu na przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego musimy w praktyce liczyć się dość często (w przypadku zakupu działek rolnych) z koniecznością zawarcia dodatkowo umowy sprzedaży warunkowej , uzależnionej od wykonania prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych.
Zakup działki to również kwestie dodatkowych kosztów i podatków. Oprócz taksy notarialnej zapłacimy najczęściej podatek od czynności cywilno-prawnych. Możemy tego uniknąć jeśli jeśli działka opodatkowana jest podatkiem VAT. Będąc szczęśliwym właścicielem będziemy ponosić koszty podatku od nieruchomości. Wysokośc zależy od ustaleń gminy oraz przeznaczenia terenu.

Pomimo tych przykładowo wyliczonych trudności niewątpliwie stwierdzić należy , iż inwestycja w nieruchomość obecnie szczególnie w nieruchomość gruntową jest z pewnością trafiona i w dłuższej perspektywie znacząco dochodowa.
 

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.