Rządowy projekt z dnia 17.02.2009r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatora i mieszkaniowym zasobie gminy reguluje na nowo pojęcie najmu okazjonalnego, co w praktyce oznacza większe ułatwienia dla wynajmujących lokale mieszkalne. Obniżone zostaną też podatki osiągane z tego przychodu.
Trudności w uzyskaniu kredytów hipotecznych oraz większy ich koszt wpływa coraz częściej na podjęcie decyzji o najmie oczekiwanego lokum . Są jednak pewne ograniczenia , które dotychczas odstraszały niektórych właścicieli wolnych mieszkań do ich wynajęcia . Dotyczy to np.: możliwych podwyżek czynszu, podatków, remontów ale przede wszystkim kwestii skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Umowa najmu powinna określać termin wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania lub najemca może zażądać rozwiązania umowy. Z reguły jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Pamiętajmy, że okres wypowiedzenia, jak i prawa najemców reguluje obecnie nie tylko kodeks cywilny, zastosowanie też mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Określony w niej jednomiesięczny termin wypowiedzenia dotyczy wyjątkowych przypadków, jak np.: zaleganie z czynszem za min. 3 miesiące, zniszczenie lokalu, naruszenia porządku domowego, podnajęcia lokalu bez zgody właściciela . Można też wypowiedzieć umowę, za sześciomiesięcznym okresem. Dzieje się tak w sytuacji gdy najemca nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesięcy lub np.: w momencie, gdy potrzebujemy lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. W takiej sytuacji najemca musi posiadać jednak lokal zamienny, lub dostać go od wynajmującego. Istnieją też sytuacje, kiedy „pozbycie się" lokatorów mogło trwać nawet trzy lata. Wówczas wynajmujący nie musi zapewniać lokalu zastępczego, jeżeli przeznacza go na własne potrzeby. Wyprowadzenie lokatora jest tym bardziej trudne , że wyrokiem w dniu 4.12.2007r. Trybunał Konstytucyjny potwierdził zakaz eksmisji lokatora na bruk jeżeli sąd nie przyznał mu mieszkania socjalnego a gmina nie wskazała pomieszczenia tymczasowego (takie pomieszczenie powinno mieć przynajmniej 5 m.kw. mieszkalnych na osobę , być w tej samej lub pobliskiej miejscowości). To wkrótce ma się zmienić.
Nowe zdefiniowanie najmu okazjonalnego
Pojęcie najmu okazjonalnego obowiązywało w naszym systemie prawnym od
dnia 12 listopada 1994 r. tj. od wejścia w życie przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Ustawa ta, wyłączała całkowicie najem okazjonalny spod jej ograniczających przepisów. Stosunek najmu okazjonalnego oparty był na postanowieniach kodeksu
cywilnego. Dokładnej definicji najmu okazjonalnego ustawa nie zawierała, niemniej należało przez to rozumieć oddanie przez właściciela w najem lokalu, z którego przejściowo nie korzystał.
Następnie najem okazjonalny zniesiony został z dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw
lokatorów (...). Nowelizacja tej ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. przywróciła możliwość zawierania przez strony umów najmu lokalu mieszkalnego, z którego właściciel przejściowo nie korzystał dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych . W takim przypadku większość przepisów ustawy nie znajdowała zastosowania , lecz stosowano k.c. Rozwiązanie to jednak jest niewystarczające .
Obecne utrudnienia mają zostać zniesione poprzez ponowne uregulowanie „najmu okazjonalnego". Zgodnie z nowym projektem , który jest obecnie poddany konsultacjom społecznym i międzyresortowym uzgodnieniom pojęcie to dotyczy sytuacji , gdy właścicielem lokalu jest osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali . Dotychczas pojęcie to dotyczyło jedynie sytuacji , gdy właściciel przejściowo nie korzystał z lokalu. Wówczas większość przepisów ustawy była wyłączona a ich miejsce zajmowały przepisy kodeksu cywilnego. Nowa definicja znacząco rozszerza to pojęcie, jego zakres gdyż nie odnosi się jedynie do przejściowej sytuacji oraz dodatkowo , szczegółowo reguluje sposób jego funkcjonowania.
Łatwiej odzyskać własny lokal
Umowa na najem okazjonalny będzie mogła być zawarta wyłącznie na czas określony , nie dłuższy niż 10 lat. Po tym okresie , zgodnie z art. 661 k.c. umowa przechodzi na czas nieoznaczony. Musi ona zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na żądanie właściciela, pouczenie o trybie tej egzekucji oraz informację najemcy wskazującą inny lokal w razie egzekucji . Jeżeli najemca nie mógłby przeprowadzić się do wskazanego lokalu musi w ciągu 7 dni przedstawić inny lokal oraz zgodę jego właściciela. Lokal będzie opróżniany po upływie czasu umowy lub po jej wypowiedzeniu , na podstawie pisemnego żądania właściciela z wyznaczeniem 7 dniowego terminu opróżnienia licząc od daty dostarczenia przesyłki. Jeśli najemca nie wyprowadzi się w terminie, może to być podstawą do wszczęcia egzekucji, po nadaniu jej przez sąd klauzuli wykonalności . Wprowadzane zmiany obejmą dodatkowo kodeks postępowania cywilnego, a w szczególności umożliwią eksmisję bez zapewnienia lokalu zastępczego.
Obowiązkowo forma pisemna
Umowa o najem okazjonalny musi być zawarta w formie pisemnej , pod rygorem nieważności . To nowe rozwiązanie, bo dotychczas zgodnie z art. 660 k.c. forma pisemna była obowiązkowa dla umów zawartych na czas powyżej jednego roku. Poza ustalonym czynszem za najem okazjonalny, można będzie pobrać jedynie opłaty niezależne od właściciela (chyba , że umowa stanowi inaczej), a sam czynsz może być zwiększany zgodnie z warunkami umownymi . Zgodnie z projektem ustawy zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia kaucji, maksymalnie 6-miesięcznej oraz dodatkowego zabezpieczenia na ewentualne koszty egzekucji. Kaucja podlega zwrotowi najpóźniej do 1 miesiąca od opróżnienia lokalu . W ciągu 14 dni od podpisania umowy będziemy mieć czas na jej zgłoszenie do właściwego dla położenia nieruchomości naczelnika urzędu skarbowego. Jeżeli nie dopełnimy tego obowiązku , część korzystnych dla nas uregulowań ustawowych nie będzie obowiązywać.
Podatki w dół
Przy okazji proponuje się też zmniejszenie wymiaru podatku zryczałtowanego do wartości 5% od przychodu , bez ustalania limitów przychodu. Wcześniej wynosił on 8,5% od przychodu , jeśli nie przekroczył on 4000 € , tj. 13510zł w 2009r. a po przekroczeniu tego progu - 20% . Jeżeli natomiast wybierzemy rozliczenie podatku na zasadach ogólnych proponuje się korzystniejszy sposób amortyzacji , poprzez zarówno powiększenie współczynnika , jak też stawki początkowej poprzez urealnienie cen mieszkań i odniesienie ich do wskaźnika wartości odtworzeniowej , ogłaszanego przez wojewodów. Tak więc , korzystne zmiany podatkowe mogą być skutecznym sposobem na wyeliminowanie szarej strefy. Mogą też zachęcać do inwestycji w mieszkania na wynajem.
Podsumowanie
Wprowadzane zmiany przepisów mają na celu uelastycznienie rynku najmu. Mają zlikwidować część barier ograniczający swobodny najem lokalu . Najem ma stanowić coraz częściej dodatkowe , pasywne - bez udziału naszej pracy, źródło dochodu właścicieli mieszkań , czasem jest też koniecznością ze względu na wysokie raty kredytów. Zmiany ustawy to również następstwo postulatów Trybunału Konstytucyjnego wskazującego brak jasnych przepisów dotyczących wykonywania przez gminy obowiązków związanych z eksmisją lokatorów , a tym samym problemów z jego opróżnieniem . Z pewnością spowodują one , że większa ilość właścicieli lokali zdecyduje się na ich wynajęcie . Wynajęcie bez obaw o późniejsze odzyskanie posiadania swojego lokum. Należy zatem z cierpliwością czekać na ich uchwalenie i jak najszybsze wejście w życie .

Jaromir Rajzer
doradca rynku nieruchomości z firmy CERTUS