Służebność drogi koniecznej to rodzaj służebności gruntowej. Jest ona ustanawiana w sytuacji, gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków.

Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe, które polega na możliwości obciążenia jednej nieruchomości (tzw. nieruchomość obciążona), w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnąca). Jego treść może polegać na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (art. 285 § 1 k.c.)

 

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona na podstawie umowy lub orzeczenia sądowego. Jej nabycie może również nastąpić poprzez zasiedzenie.

Zasiedzenie to sposób nabycia określonego prawa przez osobę nieuprawnioną na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa. Zasadniczą funkcją zasiedzenia jest usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym a stanem posiadania (stanem faktycznym).

Zgodnie z art. 292 k.c. do zasiedzenia służebności drogi koniecznej stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. W przypadku nieruchomości przesłankami zasiedzenia są: nieprzerwane samoistne posiadanie oraz upływ danego okresu czasu. Zgodnie z art. 172 k.c. dla stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości wymagane jest samoistne posiadanie przez 20 lat, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze. Jeżeli posiadacz jest w złej wierze nabycie własności może nastąpić po 30 latach. Nieprzerwane posiadanie samoistne to faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, wykonywane w sposób ciągły.
Zatem posiadaczem samoistnym jest osoba, która może faktycznie korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Może pobierać pożytki oraz inne przychody z nieruchomości jak również rozporządzać rzeczą. Posiadanie samoistne przejawia się również w tym, że posiadacz ponosi wszelkie ciężary związane z utrzymaniem rzeczy. Wskazać również należy, że istnienie dobrej lub złej wiary nie jest przesłanką zasiedzenia. Stan dobrej lub złej wiary wpływa jedynie na długość okresu czasu, w jakim należy posiadać nieruchomość, aby ją nabyć w drodze zasiedzenia.

Dobra wiara polega na istnieniu po stronie określonego podmiotu błędnego, lecz usprawiedliwionego przekonania o przysługującym mu prawie. W dobrej wierze jest zatem osoba, która błędnie sądzi, że przysługuje jej pewne prawo, a jej przekonanie usprawiedliwione jest okolicznościami konkretnego stanu faktycznego.

Zła wiara polega na tym, że osoba bądź to wie, że nie przysługuje jej określone prawo, bądź to nie wie o tym, lecz brak jest podstaw do usprawiedliwienia tej niewiedzy, a zatem w złej wierze jest także osoba, która - w świetle okoliczności konkretnego przypadku - powinna wiedzieć o braku swego uprawnienia.

 

Natomiast nabycie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie może nastąpić tylko przy łącznym spełnieniu trzech przesłanek:

• nieprzerwanego posiadania służebności;
• upływu czasu;
• istnienia trwałego i widocznego urządzenia.

W kontekście służebności drogi koniecznej posiadanie będzie polegało na korzystaniu z cudzej rzeczy w taki sposób jakby danej osobie przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności drogi koniecznej. Również w tym przypadku posiadanie musi być wykonywane w sposób ciągły. Jeśli chodzi o drugą przesłankę, tj. upływ czasu, to w przypadku posiadacza w dobrej wierze nabycie służebności drogi koniecznej następuje z upływem 20 lat, natomiast w sytuacji gdy posiadacz jest w złej wierze, zasiedzenie służebności następuje z upływem lat 30.
Podkreślenia wymaga jednakże fakt, że nie każde korzystanie z cudzej nieruchomości, które swoją treścią odpowiada treści służebności drogi koniecznej prowadzi do jej zasiedzenia.
W treści art. 292 k.c. ustawodawca wyraźnie wskazał, iż do zasiedzenia służebności drogi koniecznej prowadzi tylko i wyłącznie posiadanie, które polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Jest to przesłanka, która nie występuje w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości.

Przepisy prawa cywilnego nie zawierają definicji pojęcia: „trwałe i widoczne urządzenie".
W rozumieniu potocznym „urządzenie" to rodzaj mechanizmu lub zespół elementów służących do wykonywania określonych czynności czy też ułatwiających je. W orzecznictwie Sądu Najwyższego panuje pogląd, że trwałe i widoczne urządzenie, o którym mowa w art. 292 k.c. to obiekt będący wynikiem świadomej i celowej aktywności człowieka. Co do zasady uważa się, iż ma ono być wykonane przez posiadacza służebności (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 24 maja 1974 r.; III CRN 94/74; OSNCP 1975 r. nr 6 poz. 94). Nie ulega więc wątpliwości, że za urządzenie nie może być uznana np. droga czy ścieżka, powstała przez stałe przechodzenie czy przejeżdżanie tą samą trasą. Do uznania jej za urządzenie, w rozumieniu art. 292 kodeksu cywilnego, konieczne byłoby np. utwardzenie, budowa mostku, położenie rur, zbudowanie nasypu itp.

Jak zredagować wniosek o stwierdzenie zasiedzenie służebności drogi koniecznej ?

Stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej następuję na podstawie postanowienia Sądu, zatem w celu zasiedzenia służebności drogi koniecznej niezbędne jest skierowanie do Sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Właściwym do rozpoznania takiej sprawy będzie Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, na której zlokalizowana jest droga będąca przedmiotem zasiedzenia.

We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej należy opisać przebieg szlaku drożnego w sposób, który pozwoliłby go umiejscowić na gruncie. Należy również wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości przez, które przebiega służebność będąca przedmiotem zasiedzenia. Niezbędne jest również wskazanie na czym polega trwałe i widoczne urządzenie wykonane na cudzym gruncie i przez jaki okres czasu korzystano z trwałego i widocznego urządzenia. We wniosku powołać należy wszelkie dowody, które potwierdzą istnienie przesłanek uzasadniających stwierdzenie zasiedzenia służebności drogi koniecznej. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

1. odpis księgi wieczystej, dla nieruchomości przez którą przebiega służebność będąca przedmiotem zasiedzenia lub gdy nieruchomość nie posiada urządzonej księgi wieczystej inny dokument za pomocą, którego można wykazać, iż określonej osobie przysługuje prawo własności nieruchomości
2. odpis księgi wieczystej, dla nieruchomości na rzecz której przebiega służebność będąca przedmiotem zasiedzenia lub gdy nieruchomość nie posiada urządzonej księgi wieczystej inny dokument za pomocą, którego można wykazać, iż określonej osobie przysługuje prawo własności nieruchomości
3. wypis z ewidencji gruntów;
4. wyrys z ewidencji gruntów;

Wniosek podlega opłacie stałej w kwocie 200,00 zł. zgodnie z art. 39 ust. 1 pkt. 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 r. Nr 167 poz. 1398 z późn. zm.).

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst. jedn: Dz. U. 2004 r. Nr 142 poz. 1514 z późn. zm.). Obowiązek podatkowy obciąża osobę, na której rzecz zostało stwierdzone zasiedzenie i powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia Sądu.

Prawomocność to stan prawny, odnoszący się między innymi do orzeczeń sądowych. Orzeczenie uznaje się za prawomocne w sytuacji, gdy nie może być ono uchylone lub zmienione za pomocą środka odwoławczego (np. apelacji).

Podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nabytych praw (art. 7 i art. 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn.). Czystą wartością służebności drogi koniecznej nabytej przez zasiedzenie będzie wartość rynkowa tego prawa po potrąceniu długów i ciężarów, czyli na przykład kosztów postępowania sądowego. Podstawa opodatkowania winna zostać pomniejszona również wartość nakładów jakie zostały poczynione na prawo będące przedmiotem zasiedzenia przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia (art. 7 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn.). Tym samym osoba, na rzecz której zostało stwierdzone zasiedzenie służebności drogi koniecznej może pomniejszyć podstawę opodatkowania o wartość trwałego i widocznego urządzenia, o którym mowa w art. 292 k.c.
W przypadku zasiedzenia służebności drogi koniecznej należny podatek wynosi 7 % podstawy opodatkowania. (art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn).