U DEVELOPERA CZY W SPÓŁDZIELNI?

Rynek nieruchomości mieszkaniowych zwłaszcza w ostatnich kilkunastu miesiącach przeszedł ogromne zmiany , szczególnie cenowe - wzrost o kilkadziesiąt procent. Wynikiem tego jest spore zainteresowanie również naszym regionem developerów zarówno tych lokalnych jak i zewnętrznych - dotychczas nieobecnych. Wiele gruntów jest w obecnym czasie przygotowywanych, pojawiają się nowe oferty . Większość z nich być może będzie pochodzić od prywatnych developerów a nie od spółdzielni mieszkaniowych - tradycyjnie w naszym regionie „największych budowniczych". Często pojawiają się więc pytania jakie różnice są między mieszkaniem nabytym w spółdzielni a tym od developera, jakie są zagrożenia i na co uważać w tych transakcjach. Najważniejsze różnice:

Spółdzielnia mieszkaniowa - mieszkania budują od pierwszej połowy XX wieku, niestety ustrój PRL zniszczył wiele pozytywnych cech spółdzielczości i dziś bywają one nadmiernie zbiurokratyzowane i nieefektywne. Pamiętajmy , że występują tu różne rodzaje mieszkań : spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu , spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu , które można przekształcać w prawo własności (o ile nie powstało ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). Spółdzielcze prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe , które nie jest tożsame z pełnym prawem własności zawsze korzystniejszym dla lokatorów. Podlega ono różnym ograniczeniom , należy stosować przepisy prawa spółdzielczego , prawa o spółdzielniach mieszkaniowych , statutów spółdzielni, tak więc w niektórych kwestiach będziemy zależni od czyjejś decyzji. Inwestycje realizowane tym sposobem rozliczane są zadaniowo według kosztów budowy i kosztów spółdzielni , bez zysku , więc różnice między wniesionym wkładem budowlanym a końcowym rozliczeniem są zwracane lub dopłacane a po zawarciu umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zwane ekspektatywą. Jest to prawo zbywalne podlega dziedziczeniu czy egzekucji.

Developer - lokale nabywamy na zasadach pełnej własności , z reguły dotyczy to odrębnej własności mieszkania oraz współwłasności ułamkowej w częściach wspólnych budynku oraz gruntu. Developer buduje z zyskiem co nie musi oznaczać , że buduje drożej. Fakt , że jesteśmy właścicielami powoduje , że możemy w pełni wpływać na naszą własność , mamy wpływ na wybór zarządcy , możemy więc decydować o kosztach eksploatacji budynku. Stosujemy tu najczęściej ustawę o własności lokali. Z developerem z reguły w umowie gwarantujemy sobie końcową cenę lokalu i nie interesuje nas końcowe rozliczenie kosztów budowy. Developerzy są też bardziej otwarci na niektóre zmiany dotyczące naszego lokalu jeszcze na etapie budowy. Należy zauważyć , że działalność developerska chociaż stosunkowo młoda jest jedną z prężniej rozwijających się i w dużych miastach zdominowała budowę mieszkań. W Warszawie ponad 80% mieszkań oddają obecnie developerzy a więc odwrotnie niż w Rzeszowie. Należy się jednak spodziewać owrócenia tego trendu.

Na co uważać zawierając umowy

Najczęściej mieszkania sprzedawane są na etapie rozpoczęcia inwestycji. Developerzy stosują z reguły trzy rodzaje umów :

• "umowy rezerwacyjne" - których głównym celem jest zagwarantowanie sobie określonego lokum bez określenia wszystkich szczegółów transakcji . Należy więc zwracać uwagę by zawierały one najważniejsze uzgodnienia między stronami a wpłacona opłata rodziła te same konsekwencje dla obu stron, a nie podlegała przepadkowi w sytuacji wycofania się przez klienta bez konsekwencji w przypadku wycofania się developera;
• "umowy developerskie"- rodzaj umów przedwstępnych , które zobowiązują dodatkowo developera do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokali. Bardzo ważne jest by zawierane były w formie aktyu notarialnego z wpisaniem roszczenia z nich wynikającego do księgi wieczystej. Było wiele przypadków (gdy nie zachowano tej formy) gdy developer po podpisaniu umowy wycofywał się z niej i mieszkanie sprzedawał nowemu nabywcy po wyższej cenie. Pamiętajmy, że aby spisać taką umowę developer powinien mieć prawo własności gruntu i prawomocne pozwolenie na budowę . Na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej możemy dochodzić wyłącznie odszkodowania ale nie możemy skutecznie domagać się wykonania umowy czyli przeniesienia własności.
• "umowy sprzedaży" - obowiązkowo w formie aktu notarialnego , podpisywane po odbiorze budynku. Warto również dokonać na tym etapie odbioru lokalu gdyż jest to końcowa faza naszej współpracy z developerem i końcowe rozliczenia.
  

Postanowienia niedozwolone w umowach

Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji dokonał kontroli ok. 500 umów developerskich i stwierdził , że znaczna ich część; zawiera klauzule abuzywne czyli niedozwolone . Najczęściej dotyczyły one: rażąco wysokich lub nierównomiernych kar umownych ; sytuacji, w których developer miał możliwość podnoszenia ceny lub przerzucania wyłącznie na klienta ryzyka związanego ze wzrostem kosztów inwestycji; możliwość dopłat do ceny mieszkania; możliwość zmiany powierzchni o np.: 12% . Tego typu postanowienia , jeśli naruszają interesy konsumenta i są sprzeczne z dobrymi obyczajami nie muszą obowiązywać nas nawet jeśli są zawarte w umowie.

Rachunki powiernicze

Dają możliwość zabezpieczenia transakcji z developerem przy udziale banku. Jest to rachunek trójstronny, w którym bank dopilnowuje by środki zostały przelewane na konto developera dopiero po wykonaniu poszczególnych faz budowy. Niestety wciąż mało rowinęte w bankach, mało popularne wśród klientów oraz dość kosztowne i trudne do uruchomienia.

Projekt ustawy o ochronie nabywcy w transakcjach developerskich

Ministerstwo Budownictwa opracowało projekt ustawy , która miałaby chronić nas w transakcjach z developerami ale również ze spółdzielniami mieszkaniowymi (powyżej 50 członków) i osobami budującymi na sprzedaż. Nakazuje on aby wszystkie umowy były spisywane w formie aktu notarialnego. Przewiduje , że zmiana powierzchni nie może być większa niż 2% (przy mieszkaniach) i 5% (przy domach). Projekt przewiduje , że nabywca wpłacałby 20% przedpłatę na obowiązkowy rachunek powierniczy. Ciekawostką jest też propozycja stworzenia obowiązku wydawania prospektu informacyjnego zawierającego najważniejsze dane o developerze, budynku, lokalach, cenach , terminach. Prospekt taki byłby obowiązkowo dołączany do umowy.

Podsumowując należy stwierdzić, iż developerzy wypierają w swych działaniach spółdzielnie mieszkaniowe , zwłaszcza w dużych miastach . Musimy przyzwyczaić się, że będą stałym uczestnikiem rynku nieruchomości i mają na ten rynek pozytywny wpływ. Pamiętajmy jednak by zawsze zawierać szczegółowe umowy i w odpowiedniej formie.
 

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.