Budowa domu jednorodzinnego spędza niektórym sen z powiek. Jest to związane z koniecznością uzyskania decyzji i pozwoleń, czyli przebrnięcia przez gąszcz urzędników i biurokracji. Niniejszy tekst wskaże jakie działania są wymagane przy budowie domu, a także jakie są wymagane dokumenty w całym procesie. Zmiany w prawie budowlanym po roku 2009 mają na celu wprowadzić znaczne udogodnienia dla inwestorów. 

1.     Zakup działki

Początkowym etapem jest zakup działki, jeżeli już jej nie posiadamy. Wybór działki to wyłącznie nasza decyzja. Natomiast istotne jest sprawdzenie stanu prawnego wybranej nieruchomości oraz przeznaczenia gruntu. Informacje odnośnie stanu formalno – prawnego można uzyskać z Ksiąg Wieczystych. 

2. Plan zagospodarowania miejscowego a decyzja o warunkach zabudowy

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie czy dana działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa warunki zabudowy na danym obszarze. Jeśli dana działka nie jest objęta planem staramy się o decyzję o warunkach zabudowy. We wniosku określa się między innymi granice działki, które zaznaczamy na dołączonej do wniosku kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej, sposób jej zagospodarowania oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów. Decyzję wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień z:

• Ministrem właściwym do spraw zdrowia, w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych.
• Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską.
• Właściwym organem nadzoru górniczego, w odniesieniu do terenów górniczych.
• Właściwym organem administracji geologicznej, w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych.
• Organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych jeśli chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne oraz melioracji wodnych.
• Dyrektorem Parku Narodowego, w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku.
• Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody działającym w imieniu wojewody, w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody.
• Właściwym zarządcą drogi, w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego lub obszarów przyległych do ujętej w planie projektowanej inwestycji drogowej.
• Wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą, w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe przewidywały inwestycje publiczne (ale utraciły moc).

 3. Techniczne warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej.

W celu przyłączenia do sieci powinniśmy zwrócić się do dostawców poszczególnych mediów o określenie warunków przyłączenia. Wnioski wraz z dokumentem potwierdzającym prawo do własności (np. wypis z księgi wieczystej) oraz mapą sytuacyjną składa się w lokalnych przedsiębiorstwach - energetycznym, gazowym i wodno-kanalizacyjnym. 

4. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych określa kolejność poszczególnych czynności związanych z tzw. odrolnieniem. Gdy nie ma planu (a tak jest w większości gmin) – podstawą do wyłączenia gruntu jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istnieją udogodnienia zawarte w art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, iż grunty o powierzchni do 0,5 ha stanowiące użytki rolne klas I-III oraz o powierzchni do 1 ha stanowiące użytki rolne klas IV, V i VI nie wymagają zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze.Wniosek o wyłączenie gruntu rolnego z produkcji składa się w starostwie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć:

• wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren, który ma być objęty zmianą przeznaczenia lub decyzję o warunkach zabudowy
  i zagospodarowania terenu, (jeśli planu nie ma),
• dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością (akt notarialny, wypis
  z księgi wieczystej),
• plan zagospodarowania działki, z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach
  i użytkach.

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, musi uiścić należność
i opłaty roczne. 

5. Zezwolenie na wycięcie drzew.

Zazwyczaj otrzymanie zezwolenia na wycięcie drzewa jest prostą formalnością. Należy złożyć wniosek w odpowiednim urzędzie miejskim lub gminnym albo u wojewódzkiego konserwatora zabytków. Czasem wymagane jest uzyskanie zgody dyrektora parku narodowego albo organu uznającego określony obszar za rezerwat przyrody. Istnieje tez możliwość samodzielnego sporządzenia wniosku. Taki wniosek musi zawierać imię, nazwisko i adres (nazwę i siedzibę) posiadacza i właściciela nieruchomości oraz tytuł prawny do władania nieruchomością. Należy określić nazwę gatunku drzewa lub krzewu, obwód pnia drzewa mierzonego na wysokości 130 cm, a także przeznaczenie terenu, na którym rośnie drzewo lub krzew. Oprócz tego podać przyczynę
i termin zamierzonego usunięcia drzewa lub krzewu oraz wielkość powierzchni, z której zostaną usunięte krzewy. W przypadku, gdy posiadacz nieruchomości składający wniosek nie jest jej właścicielem, to powinien do niego dołączyć zgodę właściciela.Za wycinkę drzew lub krzewów należy uiścić opłatę zależną od gatunku oraz jego rozmiarów. Za samowolną wycinkę obowiązuje kara – trzykrotność opłaty. Jednak ustawodawca nie jest tak bezduszny, żeby tylko wyciągać od nas pieniądze. W ustawie znajdziemy zapis zwalniający z opłat dla drzew i krzewów:

• W lasach;
• Owocowych;
• Na plantacjach drzew i krzewów;
• Których wiek nie przekracza 5 lat;
• Oraz stanowiących przeszkody. 6. Projekt domu.

 6. Projekt domu

Projekt budowlany musi spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. Jego zakres i treść powinny być dostosowane do charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót. Projekt powinien również być zgodny z obowiązującymi przepisami.   

7.     Pozwolenie na budowę.

Zgodnie z nowelizacją ustawy „Prawo budowlane” z roku 2009 nastąpiła zmiana w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Chodzi m.in. o zastąpienie uproszczoną procedurą wpisu do rejestru robót budowlanych, zamiast dotychczasowego obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy. Nowelizacja określa też listę budów, które nie wymagają rejestracji
i tych, które pomimo rejestracji, nie muszą mieć projektu budowlanego.W świetle przepisów ustawy nowelizującej, jeżeli organ nie wyda decyzji o sprzeciwie wobec inwestycji, to po upływie 30 dni inwestor będzie mógł rozpocząć budowę, po uprzednim zawiadomieniu nadzoru budowlanego.Wyjątki dotyczą obiektów mających powstać na obszarze Natura 2000. 

8.     Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia budowy, pobranie dziennika budowy
i złożenie oświadczenia kierownika budowy.

Inwestor musi zatrudnić kierownika budowy i zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Składa się wniosek (na urzędowym formularzu lub własne pismo) z dołączonym pisemnym oświadczeniem kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania robotami oraz zaświadczeniem o przynależności do odpowiedniej izby samorządu zawodowego. Taka sama procedura występuje podczas zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego.
W inspektoracie powiatowym pobiera się również dziennik budowy (musi być ostemplowany), od momentu rozpoczęcia będzie to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy. 

9.     Zakończenie robót.

Po zakończeniu prac budowlanych inwestor zobowiązany będzie jedynie do zawiadomienia o tym fakcie właściwych organów, a w razie braku odpowiedzi w terminie 14 dni, będzie mógł przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego. Formalności konieczne podczas budowy domu nie będą tak uciążliwe gdy zapoznamy się
z obowiązującymi procedurami. Biorąc pod uwagę zmiany jakie nastąpiły w ustawie „Prawo budowlane” które mają na celu usprawnić cały proces oraz skrócić czas realizacji inwestycji, wizją budowy staje się coraz bardziej przystępna.