Na pytania Czytelników odpowiadał JAROMIR RAJZER, współwłaściciel rzeszowskiej Agencji Nieruchomości „Certus" w Rzeszowie.
- Czy warto teraz kupować mieszkanie?
- Jeśli zamierzamy kupić mieszkanie na własne potrzeby, to jest to dobry moment z dwóch powodów. Po pierwsze, mamy spory wybór ofert, a pomimo spadku cen w ostatnim czasie deweloperzy gotowi są do dalszych negocjacji. W najbliższym czasie część deweloperów wstrzymuje dalsze inwestycje, a więc wybór może się zmniejszyć. Jeśli natomiast kupujemy mieszkanie w celach inwestycyjnych i lokalizacja czy rodzaj mieszkania nie jest dla nas aż tak ważny, to możemy podjąć decyzje o kupnie już dziś, przy założeniu twardych negocjacji z deweloperami. Możemy też poczekać, bo w najbliższych kilku miesiącach sytuacja nadal nie będzie stabilna pod względem cenowym.
- Jak zmieniły się ceny mieszkań w ostatnich 6 miesiącach i jak się zmienią w przyszłości?
- W ostatnim czasie ceny spadły średnio o 10 - 12 proc. W najbliższym czasie jest bardzo ciężko przewidzieć dalsze zmiany cen, ale można przypuszczać, że będą one podlegały niewielkim korektom.
- Jakie metody stosują deweloperzy, aby ożywić rynek mieszkań?
- Obserwując sytuację na rynku nieruchomości deweloperzy zaczynają wprowadzać nowe rozwiązania. Na przykład, długotrwały najem z opcją wykupu. Dzięki temu klient obawiający się dalszego spadku cen może odciągnąć decyzję w czasie, a jednocześnie posiadać upragnione lokum. Drugie rozwiązanie, to zamiana starego na nowe z dopłatą. I jest to jakby powtórzenie oferty, która ożywiła kiedyś rynek samochodowy. Rozwiązanie to jednakże starają się zastosować jedynie więksi deweloperzy. W okresie trudności ze sprzedażą mieszkań, na pewno ma to wpływ na ożywienie, tym bardziej, że nie ma potrzeby zaciągania dużego kredytu. Trzecie rozwiązanie polega na kredytowaniu wkładu własnego przez deweloperów. Banki z reguły wymagają 20 proc. wkładu własnego, co jest barierą dla niektórych klientów, w związku z czym takie rozwiązanie może być decydujące przy podjęciu decyzji o zakupie mieszkania.
- Kiedy wreszcie będzie można skorzystać z dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych?
- W najbliższym czasie rząd planuje zmianę wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia, o około 40 proc., bo był on do tej pory nierealny. Dla miasta Rzeszowa wskaźnik ten wynosił 2.876 złotych za metr kwadratowy, a mieszkań w tej cenie nie było. W związku z tym nie można było skorzystać z tej dopłaty. W skali kraju skorzystało z tego jedynie 8 tysięcy rodzin. A jest to jednak realna forma pomocy, specjaliści wyliczyli, iż dopłata przy kredycie 200 tysięcy na 20 lat może wynosić 777 złotych miesięcznie, przez 8 lat.
- Jaki wpływ na rynek mieszkaniowy może mieć zmiana kursu złotówki do dolara czy euro?
- W ostatnich tygodniach notujemy większe zainteresowanie nieruchomościami Polaków mieszkających za granicą. Przy spadających cenach mieszkań oraz korzystnym przeliczniku walut, rozważają oni poważnie decyzje o zakupie. Zbieg tych dwóch czynników może się w przyszłości szybko nie powtórzyć, w związku, z czym jest to dobra decyzja.
- Zmienił się sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Od czego on zależy?
- Mamy obecnie trzy sposoby opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Zależą one od daty nabycia sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość nabyliśmy do 31 grudnia 2006 roku, podatek wynosi 10 proc. od przychodu. Możemy się od niego uwolnić, jeżeli zadeklarujemy w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od sprzedaży, iż wydamy pieniądze na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat. Jeżeli jesteśmy właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat (licząc od końca roku, w którym ją nabyliśmy) to podatku nie płacimy. Jeżeli nieruchomość nabyliśmy pomiędzy 1 stycznia 2007 roku. a końcem roku 2008, płacimy podatek w wysokości 19 proc. od dochodu, a więc różnicy między wartością sprzedaży, a wartością zakupu, kosztów z tym związanych oraz nakładów na nieruchomość. Tutaj też istnieje ulga, dotyczy ona sytuacji, w której sprzedajemy lokum, w którym byliśmy zameldowani przez ostatnie 12 miesięcy. Jeżeli nieruchomość nabyliśmy po 1 stycznia 2009 roku zapłacimy podatek w wysokości 19 proc. od dochodu. I w tym wypadku możemy również uwolnić się od podatku, jeżeli przeznaczymy uzyskane środki na cel mieszkaniowy w ciągu 2 lat od sprzedaży. Zamiar taki musimy zgłosić do Urzędu Skarbowego do 14 dni od sprzedaży. Nowością jest , iż możemy te środki przeznaczyć również na zakup lokum w krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gosp. czy Konfederacji Szwajcarii .
- Czy można spodziewać się, że będzie można łatwiej otrzymać kredyt hipoteczny?
- Niestety, minęła sytuacja, w której banki prześcigały się w atrakcyjności ofert kredytów hipotecznych dla klientów. Dziś, zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego, banki baczniej przyglądają się zdolności kredytowej klientów, większość z nich wymaga wkładu własnego, najczęściej 20 proc. Ostrożniej też wyceniają wartość mieszkań. Mam nadzieję, że w najbliższym czasie banki będą chętniej udzielały kredytów dla klientów, gdyż ma to znaczący wpływ na ożywienie rynku nieruchomości.
Stanisław Siwak

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.