Od dwóch lat obserwujemy znaczący wzrost zainteresowania nieruchomościami . Przede wszystkim mieszkaniami ale i inne rodzaje nieruchomości cieszą się wzięciem. Należy jednak stwierdzić , że ilość transakcji nie wzrosła relatywnie do wzrostu popytu. Barierą jest ograniczona podaż (zwłaszcza mieszkań). Rynek wzrósł jednak wartościowo za sprawą zmieniających się cen (po fali gwałtownych wzrostów dalsza korekta jest już bardziej stabilna).

Obecnie każde atrakcyjne mieszkanie (nie tylko 1,2-pokojowe ale i większe) sprzedaje się bardzo szybko pod warunkiem , że ma właściwie ustaloną cenę. To samo dotyczy ładnych działek budowlanych. W przypadku domów ożywienie jest mniejsze ale zauważalne. Coraz więcej osób patrzy też na nieruchomości jako na rodzaj korzystnej inwestycji. Zastanawiając się nad przyczyną powyższego możemy znaleźć kilka bezpośrednich powodów:

1. Nieubłagalna statystyka. Mamy dodatni przyrost naturalny : w woj. podkarpackim w roku 2005 przybyło 2236 obywateli; w Rzeszowie mieliśmy w tym okresie 1429 urodzeń i 1141 zgonów. Wzrost liczby ludności powoduje wzrost potrzeb mieszkaniowych. Choć należy też zauważyć że bezwzględna liczba ludności jest praktycznie bez zmian a wynika to m.in. z niekorzystnej migracji wewnętrznej - wciąż sporo osób kształci się lub poszukuje pracy poza naszym regionem i wyjeżdża . Na wysokim poziomie utrzymuje się liczba zawieranych w Rzeszowie małżeństw (w 2005r. - ok.850) , przy jednoczesnym wzroście liczby rozwodów i separacji (łącznie ok. 420). To również powody do zmiany mieszkania a więc kreujące popyt.
2. Zmiany przepisów prawnych. Karuzela zmian przepisów prawa trwa i wciąż decydująco stymuluje rynkiem nieruchomości. To właśnie rząd a w szczególności ministerstwo finansów funduje nam regularny od kilku lat wzrost zainteresowania nieruchomościami zwłaszcza w końcówce roku. A to zmienia się sposób odliczania dużej ulgi budowlanej a następnie znosi się ją całkowicie, likwiduje się ulgę remontową , wprowadza się ulgę odsetkową by po kilku latach ją znieść, zapowiada się podniesienie podatku Vat by później szukać możliwości jego utrzymania poprzez definicję „budownictwa społecznego", ostatnio wprowadza się nam dopłaty do kredytów (szacunki wskazują , że skorzysta z nich 5% zainteresowanych ze względu na nierealne ustalenie kryteriów np.: w Rzeszowie dotyczy to mieszkań kupowanych w cenie do 2450zł za m² przy metrażu do 75 m² podczas gdy realne ceny są wyższe). Pomijam kwestię związaną z zapowiedziami wprowadzenia podatku katastralnego, mieszkaniami budowanymi na wynajem , zmianami opłaty skarbowej na podatek od czynności cywilno-prawnych, ograniczeniami w obrocie ziemią rolną, zmianami w przepisach regulujących najem lokali mieszkalnych. Polski inwestor poddawany jest ciągłym bodźcom zewnętrznym mającym istotny wpływ na jego decyzje. A jak ma sobie z tym poradzić inwestor zagraniczny przyzwyczajony do stabilizacji przepisów?
3. Nieruchomość jako inwestycja. Dokładne rozpoznanie alternatywnych możliwości lokowania środków finansowych decyduje o naszym zainteresowaniu nieruchomościami jako formą korzystnej i bezpiecznej inwestycji. Zdecydowana część naszego społeczeństwa nie lubi podejmować dużego ryzyka inwestując swoje oszczędności, stąd rzadko wybieramy inwestycje np. na giełdzie. Lokaty bankowe zaś wskutek obniżania stóp procentowych doszły do poziomu 3-4% i straciły na swej atrakcyjności. Dodatkowo pamiętajmy , że zysk z nich jest pomniejszany o podatek dochodowy. Coraz większym powodzeniem cieszą się fundusze inwestycyjne . Można przewidywać , że znając naszą mentalność i tendencje światowe w niedługim czasie boom przechodzić będą właśnie te z funduszy, które specjalizują się w inwestycjach na rynku nieruchomości. Na Zachodzie instytucje kapitałowe inwestują w nieruchomości ok. 20% środków a u nas ok. 10-krotnie mniej. Obserwując rynek myślę , że już wkrótce będziemy mieli szeroki wybór funduszy „nieruchomościowych" i zastanowimy się czy lepiej kupić mieszkanie czy też jednostki funduszu inwestującego w duże galerie handlowe, centra logistyczne, apartamentowce itd.
   
4. Dostępność kredytów. Obniżanie stop procentowych spowodowało jednocześnie znaczne zwiększenie atrakcyjności kredytów hipotecznych. Banki reklamują poziom kredytów złotówkowych już od 5%. Ma to z pewnością wpływ na naszą większą zdolność ich finansowania ale zwrócić uwagę należy też na zmianę naszej mentalności a w ślad za tym odwagę w zaciąganiu kredytów. Standardem „zachodnim" jest to , iż udział kredytów hipotecznych w PKB to ok. 40% a u nas wciąż ok. 5-6% . Ale ich wzrost (łącznej wartości udzielonych kredytów hip.) jest z pewnością imponujący , w ostatnich latach ok. 30-40% rocznie.
   
5. Wzrost gospodarczy. Z pewnością nie bez znaczenia jest utrzymujący się ogólny poziom wzrostu gospodarczego kraju. Wskaźniki makroekonomiczne muszą wpływać na klimat inwestycyjny a ten jest dobry.
   
6. Ograniczenia. Nie sposób nie zauważyć też kilku podstawowych ograniczeń lub zmian na rynku budownictwa i nieruchomości. Brak planów zagospodarowania przestrzennego to wciąż najczęstszy powód narzekań inwestorów a zarazem ograniczenie rozwoju rynku nieruchomości i budownictwa. Coraz większym problemem jest zwiększający się niedosyt wykwalifikowanej kadry budowlanej. Do niedawna mówiło się , że mamy do czynienia z „rynkiem inwestora" , obecnie można stwierdzić , że przeszliśmy na „rynek wykonawcy". Rosną ceny materiałów budowlanych ale najbardziej usług. Wyczerpana podaż atrakcyjnej ziemi to również bariera , dlatego należy popierać dalsze rozszerzenie granic miasta, rozwój miasta Rzeszowa to rozwój całego regionu. Wskazane ograniczenia powodują niedostateczną podaż a w powiązaniu z wzrastającymi kosztami budowy muszą wpływać na ceny naszych mieszkań.
   
7. Najem jako alternatywna forma zarobkowania. Szczególna bo bez udziału własnej pracy a będąca jedynie przychodem z kapitału. Ta forma dochodów to oczekiwane uzupełnienie i źródło poprawy struktury naszych zarobków. To domena rozwiniętych gospodarek rynkowych . Choć stwierdzić trzeba , że ceny najmu mieszkań są bez większych zmian a lokali komercyjnych nawet nieco spadły co jest wynikiem wciąż nowej podaży i rozwoju powierzchni zwłaszcza handlowo-usługowych. W dużych miastach Europy czy USA, gdzie lawinę rozbudowy nieruchomości komercyjnych mają już za sobą, w dobrych lokalizacjach utrzymuje się wzrost ceny najmu, najczęściej 7-14% rocznie.

Jak długo i w jakim tempie ceny nieruchomości będą rosły to często zadawane mi pytanie. Można stwierdzić , że w krótkookresowym wymiarze czasu np. 2-3 lata wzrost się utrzyma . W dłuższej perspektywie (7-10 lat) ciężko jest cokolwiek przewidywać, gdyż wiele czynników może na to wpłynąć np.: ustabilizowanie potrzeb mieszkaniowych przez ludzi z wyżu demograficznego lat 80-tych, pojawianie się coraz nowych inwestorów zewnętrznych, planowany przez rząd w najbliższych latach wzrost oddawanych mieszkań . Może być i tak , że szacowany obecnie w skali kraju na 1,7 mln sztuk niedobór mieszkań zostanie w tym czasie w dużej części uzupełniony a wzrost konkurencyjności rynku spowoduje tendencje odwrotne. Powyższe argumenty to tylko część szerszej dyskusji. Mam jednak nadzieję , że obserwowane obecnie ożywienie na rynku nieruchomości będzie tendencją długookresową. Mam też nadzieję ,że jest to symptom stabilnego wzrostu całej gospodarki w szerszej perspektywie.  

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.