ZANIM WYNAJMIESZ ... 

29 kwietnia b.r. Trybunał Konstytucyjny wypowiedział się na temat zgodności z Konstytucją art. 673§3 k.c. dotyczącego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. Wyrok ten zezwala właścicielom nieruchomości , jak i najemcom na zawarcie takiej umowy z możliwością jej wypowiedzenia w przypadkach określonych w umowie.

Spora część transakcji na rynku nieruchomości dotyczy najmu lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych. Przyczynia się do tego wzrost popularności inwestycji w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem. Przekazanie ich w tym trybie może powodować liczne konsekwencje dla obu stron umowy. Jedną z bardziej dyskutowanych kwestii od kilku lat jest właśnie wypowiedzenie umów zawartych na czas oznaczony. W doktrynie i orzecznictwie spotkać można kilka stanowisk:

1. liberalne - zgodnie z którym to strony w sposób zgodny kształtują całość wiążącego je stosunku prawnego w tym i wypowiedzenia.
2. restrykcyjne - nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy najmu na czas określony nawet jeśli strony zawarły taką możliwość w umowie. Stanowisko to było do niedawna wsparte uchwałami Sądu Najwyższego (15 luty 1996r. i 3 marca 1997r.)
3. pośrednie - umożliwia wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony w przypadkach w niej określonych przez strony. Potwierdził to S.N. w uchwale z dnia 22 stycznia 1998r.
   

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29.04.2003r. potwierdzając zgodność z Konstytucją art.673§3 k.c. usankcjonował tym samym możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony tylko w przypadkach ujętych w umowie. Oznacza to , że ogólne uprawnienie do wypowiedzenia umowy w tym trybie (nawet jeśli jest w niej wpisane) nie będzie skuteczne bo i przecież nie byłoby to zgodne z celem takiej umowy. Kodeks cywilny wymaga konkretnego wskazania w umowie powodów , które byłyby podstawą wypowiedzenia. Powody te mogą być różne dla stron umowy - odrębne dla najemcy i wynajmującego . Brak wymienienia przesłanek spowoduje nieskuteczność wypowiedzenia. Oznaczenie czasu w umowie najmu ma charakter gwarancyjny dla obu stron . Nie można więc swobodnie jej wypowiadać . Pamiętajmy jednakże , że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony może tez nastąpić w przypadkach określonych w ustawie (art.664§2, .667§2, 672k.c. w związku z art.682, 685, 687k.c.). W praktyce wyrok Trybunału Konstytucyjnego potwierdza zasadę kodeksową, że jeśli zawarliśmy umowę na czas oznaczony np. na 5 lat przewidując ogólną możliwości jej wypowiedzenia z zachowaniem trzy miesięcznego terminu (bez określenia konkretnych powodów) to zapis ten jest nieskuteczny a okres 5 lat jest dla nas wiążący . Nawet złożenie pisemnego wypowiedzenia nie będzie miało znaczenia a wynajmujący będzie mógł dalej naliczać czynsz. I podobny przypadek był już przedmiotem orzeczeń sądowych a strona nie zadowolona z rozstrzygnięcia wniosła skargę do TK twierdząc , że art.673§3 k.c. narusza prawa i wolności obywatelskie (art.31ust.3 Konstytucji) oraz zasadę wolności umów (art.22 Konstytucji). Trzeba zauważyć ,że Trybunał odrzucając powyższą skargę potwierdził zasadę stabilności i pewności prawa polskiego. Pamiętajmy więc aby przed podpisaniem takiej umowy zastanowić się dobrze nad jej celem , dokładnie ją przeanalizować a najlepiej skonsultować ją z fachowcem. Jeśli zaś nie jesteśmy pewni co do takiego uregulowania kwestii wypowiedzenia to zawsze mamy też do wyboru możliwość zawarcia umowy najmu na czas nieokreślony . Wówczas wypowiedzenie bez podania konkretnych powodów jest skuteczne ale pod warunkiem zachowania jego terminu.
Przedstawiony tu problem to tylko jeden z wielu punktów każdej umowy najmu. Czyhających na nas zagrożeń jest wiele ale mimo to najem staje się coraz popularniejszym źródłem dochodów dla jednych , a koniecznością dla drugich.

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.