• ANR jak dotąd sporadycznie korzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.
• Na koniec 2004 r. tylko ok. 15% powierzchni gmin miało plany zagosp. przestrzennego.

ZIEMIA (ROLNA) NA SPRZEDAŻ

Od ponad roku obserwujemy spadek transakcji nieruchomościami gruntowymi w naszym regionie. Składa się na to wiele czynników a m. in. :

• utrudnienia przy zakupie ziemi rolnej,
• brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• trudności w podziałach działek,
• stale rosnące ceny .
  

Na koniec 2004 r. w skali kraju tylko 15% powierzchni gmin miało miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W miastach było ich 27%, w gminach miejsko - wiejskich - 15,5% a w miastach na prawach powiatu - 11% do 12%. Przystąpiono do opracowywania 2303 nowych planów a średni czas ich uchwalania określa się na 1 rok .

Taka sytuacja powoduje , że większość terenów to grunty rolne . W związku z tym pojawiają się problemy z ich zabudową , najczęściej udaje się to uzyskać dzięki powołanej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadzie tzw. „dobrego sąsiedztwa" . Zgodnie z nią by zabudować działkę rolną trzeba spełnić kilka warunków : dojazd do drogi gminnej , odpowiednia infrastruktura , zabudowana działka sąsiednia .

Brak planów powoduje również , że bardzo często przy transakcjach działkami istnieje prawo pierwokupu lub wykupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych . Ma ona 1 miesiąc na złożenie stosownego oświadczenia o skorzystaniu z przysługującego jej prawa . Jak dotąd nie korzysta ona z niego zbyt często . W skali kraju od dnia wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (16.07.2003 r.) do sierpnia 2004 r. do ANR wpłynęło 74,5 tys. umów przenoszących własność nieruchomości rolnych podlegających prawu pierwokupu lub wykupu . Stanowi to ok. 60% ogólnej liczby tego rodzaju transakcji gdyż w Polsce szacuje się, że zawieranych jest ok. 120 tys. takich umów rocznie. Najwięcej umów otrzymały oddziały terenowe w Opolu (ponad 16 tys.), Rzeszowie i Warszawie (po ok. 9 tys.) . Trzeba zaznaczyć jednak , że nasz oddział obsługuje nie tylko woj. Podkarpackie ale i Świętokrzyskie. W okresie , o którym mówimy ANR wykonała prawo pierwokupu lub wykupu w skali kraju tylko 60 razy (łączna powierzchnia terenów - 1572 ha , łączna wartość - 8 684 tys. zł). Powierzchnia nabytych nieruchomości wahała się od 1 do ponad 200 hektarów . Tak nabyte nieruchomości zostają później rozdysponowane głównie w drodze przetargów ograniczonych organizowanych dla rolników zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne . W skali naszego regionu dokonanych zostało 9100 transakcji podlegających pod prawo pierwokupu lub wykupu na rzecz agencji . Dotyczyły one łącznej powierzchni ok. 7500 ha . Jak do tej pory w dwóch przypadkach dokonano prawa pierwokupu . Oddział rzeszowski ANR nabył w ten sposób ok. 25 ha. Wykupywano za ceny podane w aktach notarialnych ( agencja nie korzystała z przysługującego jej prawa wystąpienia do sądu o ustalenie ceny nieruchomości) . Jak z tego wynika interwencja agencji jest sporadyczna a obawy o masowy wykup przez nią ziemi rolnej okazały się nieuzasadnione . Niestety utrudnienia w sprzedaży i zwiększone koszty transakcji następują choćby i z tego powodu , że należy sporządzać dwie umowy notarialne : warunkową i końcową .
Należy zauważyć , że determinujący wpływ na obrót nieruchomościami gruntowymi mają wciąż zmieniające się przepisy prawne - wprowadzając wiele ograniczeń w ich sprzedaży , podziale , zagospodarowaniu . Dodatkowo w pewnych sytuacjach przy sprzedaży działek doliczony zostanie podatek VAT . Dodając do tego stale rosnące ceny (w Rzeszowie ok. 8-12 tys.za ar działki pod dom) oraz prawie wyczerpaną podaż w atrakcyjnych lokalizacjach oraz zdarzające się problemy z infrastrukturą nietrudno o końcowy rezultat - mniejszą ilość transakcji w tym segmencie nieruchomości .

Miejmy jednak nadzieję , że w bliskiej przyszłości nastąpią pozytywne zmiany : uchwalone zostaną miejscowe plany zagosp. przestrzennego , rozszerzą się granice Rzeszowa , przy udziale środków unijnych rozbudowywana będzie infrastruktura drogowa i uzbrojenie w media . Pomogłoby to w dalszym rozwoju budownictwa mieszkaniowego i innych inwestycji.
Pierwsza jaskółka się już pojawiła i dotyczy przyjęcia przez Radę Ministrów projektu nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym na terenach miast ziemia rolna przeznaczona pod inwestycje nie będzie musiała być wyłączana z produkcji rolnej .

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.