W praktyce częstokroć występują sytuacje, gdy jedna ze stron lub obie strony chcą dokonać określonej transakcji (np. zawarcia umowy najmu, sprzedaży, darowizny, zamiany itp.), jednakże z przyczyn obiektywnych (np. trwa proces regulacji stanu prawnego nieruchomości) lub subiektywnych (np. jedna ze stron jest w trakcie pozyskiwania środków finansowych) nie jest to możliwe w danym momencie, lecz w bliższej lub dalszej przyszłości.
W takiej sytuacji zasadnym będzie zawarcie umowy przedwstępnej na, mocy której każda ze stron zobowiązuje się do zawarcia umowy definitywnej (przyrzeczonej). Umowa przedwstępna może poprzedzać każdą umowę definitywną prawa cywilnego.
Umowa przedwstępna musi zawierać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc jej minimalną treść. W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży istotne postanowienia umowy to określenie przedmiotu sprzedaży oraz jej cena (ewentualnie wskazanie podstaw do ustalenia ceny), przedwstępna umowy najmu lub dzierżawy winna zawierać co najmniej przedmiot (najmu lub dzierżawy) oraz wysokość czynszu, przy zamianie umowa przedwstępna winna określać przedmioty przyszłej zamiany oraz wskazywać czy zamiana nastąpi za dopłatą ewentualnej różnicy wartości czy też bez dopłaty.
Celem uniknięcia lub zminimalizowania ewentualnych nieporozumień pomiędzy stronami w umowie przedwstępnej należałoby także określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jednakże według obecnego stanu prawnego nie jest to wymagane dla ważności i skuteczności takiej umowy.
Jeżeli strony w umowie przedwstępnej nie określiły terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta, wyznaczenie tego terminu należy do strony, która może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku strony powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną w wyznaczonym terminie. Wyznaczenie terminu powinno nastąpić poprzez oświadczenie woli złożone drugiej stronie umowy przyrzeczonej w taki sposób, aby oświadczenie to do niej dotarło i aby mogła się z nim zapoznać. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez tą stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas żadna ze stron nie ma prawa żądania zawarcia umowy przyrzeczonej ani także nie ma prawa żądania od drugiej strony odszkodowania z powodu nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym upływ roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej bez wyznaczenia terminu przez żadną ze stron niweczy w istocie skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej.
W drugiej części zostanie omówiona forma umowy przedwstępnej oraz roszczenia stron wynikające z zawarcia takiej umowy.

Arkadiusz Zuzmak
Radca prawny
Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów ZUZMAK i Partnerzy Spółka partnerska