Oddajemy w Państwa ręce skróconą wersję raportu na temat rzeszowskiego rynku nieruchomości za okres 2010r. i początku 2011r. Wielu naszych klientów zadaje pytania jaki będzie najbliższy czas, jaka będzie podaż, popyt i ceny, słowem tendencje na rynku nieruchomości. W tym zmiennym, pokryzysowym okresie trudno jest jednoznacznie prognozować przyszłość. Ponad wszelką wątpliwość czas ostatnich dwóch lat można nazwać okresem wielkiej stabilizacji, prawdopodobnie też najbliższe miesiące to również czas dalszego wyrównywania cen. Należy jednak zauważyć, że tak niewielkie rynki, jak Rzeszów są stosunkowo niestabilne, nawet kilku większych developerów potrafi zmienić panujące trendy. Rzeszów wyróżnia się od innych miast regionu stosunkowo dużą aktywnością inwestorów, co potwierdza liczba wydanych pozwoleń na budowę, w 2010r. - 275 (większa niż w znacznie większych miastach: Lublinie, Kielcach czy Radomiu). Podobnie jest z liczbą rozpoczynanych budów, gdzie też jesteśmy w ścisłej czołówce. Poziom ilości mieszkań oddawanych do użytkowania od paru lat z reguły nie przekracza 1000, w ostatnim 2010 roku - 937. Jedynie w roku 2009r. oddano do użytkowania 1546 mieszkań, co jest wynikiem boomu z lat 2007/08. W najbliższych okresach spodziewamy się niewielkich wzrostów cen. Należy zwrócić uwagę, że Rzeszów to wciąż miejsce sporej aktywności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych. W roku 2010 spośród nowo rozpoczętych budów stanowiły one 29%, jednocześnie sektor ten posiadał 28% udział w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania. Dla porównania w całej Polsce w roku 2009r. developerzy oddali do użytkowania łącznie ok. 72 tys., a spółdzielnie 7,3 tys. mieszkań , co stanowi ok. 10%. Rzeszów jest więc miejscem gdzie spółdzielnie mieszkaniowe wciąż w istotny sposób stanowią o rozwoju budownictwa mieszkaniowego, choć nie są już w większości. Zwróćmy też uwagę , że poziom cen mieszkań w naszym mieście od IV kwartału 2007 do IV kw. 2010 roku zawrócił koło i jest na prawie identycznym poziomie ok. 4500 zł/m². W roku 2010 należy odnotować niewielką różnicę cen pomiędzy pierwotnym a wtórnym rynkiem mieszkaniowym, wahającą się w poszczególnych kwartałach w przedziale 5-7%. Jeśli spojrzymy na inne największe miasta naszego regionu to podkreślić należy, że ceny są tam zdecydowanie niższe, czasami nie pozwalające na dalszy rozwój budownictwa mieszkaniowego. Najczęściej mieściły się one w 2010r. w przedziale od 2712 zł/m² (Tarnobrzeg) do 3727 zł/m² (Mielec), a budowane metraże mieszkań wahały się od 47 (Stalowa Wola) do 60 m² (Przemyśl). Należy zauważyć, że w przypadku utrzymujących się obecnie relacji cen może w najbliższych latach nastąpić w naszym województwie proces koncentracji mieszkalnictwa w Rzeszowie ze względu na nieopłacalność budowy mieszkań w niektórych miastach regionu.

Budownictwo komercyjne w Rzeszowie, a w szczególności handlowo-usługowe mieści się w czołówce polskich miast, wg statystyk ujmujących ilość metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni na 1000 mieszkańców. Już dziś jesteśmy liderem tego rankingu (ok. 1062 m² pow. handlowej na 1000 mieszkańców) i nazywa się nas miastem centrów handlowych. Po oddaniu do użytkowania obecnie budowanych i planowanych obiektów będziemy mieć zdecydowaną przewagę z ilością ok. 1600 m² pow. handlowej na 1000 mieszkańców. Należy więc wyrazić pogląd, iż w okresie kolejnych lat wskutek dużego nasycenia rynku będzie wstrzymanie rozwoju tego sektora rynku lub też nastąpi proces modernizacji i rewitalizacji obecnie działających obiektów, niektóre z nich być może będą zmuszone do wyprofilowania lub zmiany funkcji.

Wielkości ekonomiczne takie jak liczba ludności, poziom bezrobocia oraz wysokość zarobków ludności określają sytuację społeczno-gospodarczą danego miasta. Na ich podstawie wraz z innymi wskaźnikami można przewidywać zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe oraz możliwości finansowe mieszkańców.

Za pomocą powyższego wykresu przedstawiono liczbę ludności w wybranych miastach, którą porównano z poziomem bezrobocia. Najniższe bezrobocie, a jednocześnie najwyższe zarobki występują w Warszawie, która przyciąga firmy międzynarodowe, zyskując nowe miejsca pracy. Nie dziwi więc, że na Warszawę przypada ok. 30% udzielonych kredytów na cele mieszkaniowe w Polsce. Wysoka stopa bezrobocia spośród wybranych miast wskazuje na ciągłe problemy miast polski wschodniej. Należy zauważyć, że Rzeszów ma stosunkowo korzystne relacje poziomu bezrobocia i wyższy poziom zarobków od znacznie większych miast jak: Lublin, Kielce, Białystok.

Średnie zarobki dla przytoczonych miast (oprócz Warszawy i Krakowa) wahają się w okolicy 3 000 zł miesięcznie. Natomiast biorąc pod uwagę średnie zarobki dla poszczególnych województw, omawianych w raporcie - to są one zdecydowanie niższe. Niestety w Polsce można szacować, iż za średnią pensję kupimy przeciętnie ok. 0,5 m² mieszkania. Jednocześnie podkreślić trzeba, że wciąż niedosyt mieszkań jest obliczany na ok. 1,7 mln w skali całego kraju, a średnia ilość mieszkań wynosi ok. 345 na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnia europejska jest o ok. 100 mieszkań większa.

Budownictwo

Od 2005 roku obserwujemy wzrost liczby pozwoleń na budowę w Rzeszowie, co graficznie przedstawia wykres. Jedynie w 2008 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę utrzymała się na poziomie z poprzedniego roku. W analizowanym okresie największą liczbę pozwoleń na budowę w Rzeszowie wydano w 2010 roku - 431, natomiast najmniej w 2005 roku – 144. Z danych za 2010 r. wynika, że wydano 431 pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych, w tym 306 pozwoleń wydanych na budownictwo indywidualne.

Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto w Rzeszowie w 2010r. wskazuje na podobny udział trzech kategorii: mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem – 38% (są to przede wszystkim mieszkania oferowane przez deweloperów), mieszkania indywidualne – 31% oraz spółdzielcze – 29%. Tylko 2% udział mają mieszkania komunalne, natomiast w 2010r. w Rzeszowie nie rozpoczęto budowy mieszkań zakładowych oraz społecznych czynszowych.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Rzeszowie znacznie się waha. W 2010 roku oddano 937 mieszkań do użytkowania, w tym indywidualnych 237 przeznaczonych na użytek własny oraz 175 przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W ostatnim roku rynek zdominowały mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (klasyfikowane wg dwóch kategorii) – 47% udziału. Spółdzielcze to 28%, a indywidualne na własne potrzeby stanowiły 25% udziału. Strukturę mieszkań oddanych do użytkowania w 2010 roku graficznie przedstawia poniższy wykres.