Niniejszy materiał przygotowany został na KONFERENCJĘ Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości w dniu 13.12.2007 r. w Warszawie

"Rozwój czy klęska zawodów rynku nieruchomości ? Bilans teraźniejszości"

Wielu z nas , profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości regularnie powraca do postawionego w tytule pytania. Zastanawiamy się na jakim etapie rozwoju zawodowego jesteśmy , jaka może być , jaka będzie jego przyszłość ? Aby konstruktywnie przymierzyć się do odpowiedzi na to pytanie należy zdiagnozować stan obecny i i pokusić się o przewidywania możliwych scenariuszy zdarzeń.

A bilans ten jest obecnie mało optymistyczny. Szczególnie w ostatnim czasie doświadczyliśmy wielu wstecznych działań , głównie na płaszczyźnie legislacyjnej. Zrozumieć to trudno, bo przecież każda rozwinięta gospodarka rynkowa dla właściwego wykorzystania roli i funkcji nieruchomości w gospodarce narodowej potrzebuje wykwalifikowanej kadry. To właśnie odpowiednio wyszkolona kadra może zaspokoić jej potrzeby , decydować o tempie i kierunku rozwoju. Można zauważyć , że w krótkiej historii zawodów rynku nieruchomości wciąż daleko im do stabilizacji , szczególnie wyrażonej właściwym kierunkiem prawodawstwa choć nie jest to jedyna płaszczyzna problemów.

Wydawało się, szczególnie po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z 22.09.2004r. , dającej nam dodatkowe uprawnienia , wprowadzającej nowe perspektywy zawodowe , że osiągnęliśmy znaczący postęp. Ustalenie i ogłoszenie komunikatem Ministra Infrastruktury standardów zawodowych w dniu 28.04.2005r. potwierdzało dodatkowo tą tezę. Coraz śmielej zaczęliśmy rozmawiać o „ustawie o zawodach" , chcąc w odrębnym akcie prawnym zawrzeć regulacje dotyczące nas : Pośredników w Obrocie Nieruchomościami , Zarządców Nieruchomości, Rzeczoznawców Majątkowych. Podejmowaliśmy temat izb zawodowych. Dążyliśmy do stabilizacji zawodowej, do tego by ograniczyć ryzyko zmian przepisów prawnych dotyczących naszych zawodów przy okazji każdej zmiany uogn . Przygotowana została nawet robocza wersja takiego aktu prawnego (ustawy o zawodach). Jeszcze w końcówce 2006 roku wydawało się , że jest szansa by ujrzał on światło dzienne i że zostanie podjęta merytoryczna dyskusja. Niestety jego miejsce jest gdzieś na dnie obszernych szaf ministerialnych. Mało kto z nas jednak przypuszczał , że pomimo braku postępu w rozwoju zawodów dojdzie do tak zdecydowanego odwrotu , do szkodliwej próby podważenia sensu jego istnienia. A przecież zauważmy , jak wiele się zdarzyło . Wprowadzono najwyższą stawkę podatku Vat na usługi pośredników , podrażając tym samym koszt naszej usługi , regularnie straszeni jesteśmy wprowadzeniem kas fiskalnych, sporym problemem może okazać się postępujące orzecznictwo sądu antymonopolowego dotyczące klauzul abuzywnych, bo pamiętać należy, że na mocy art.479{45}kpc trafia ono do rejestru klauzul niedozwolonych. Już dziś dużej części z nas przytrafia się nie nadążać ze zmianami umów , a tym samym naruszać klauzule niedozwolone . Wkrótce okazać się może , że w ogóle niewiele postanowień będziemy mogli w naszych umowach zawrzeć, a zwłaszcza tych , które choć w części bronią naszych uzasadnionych interesów. Do tego przypomnieć należy utrudnienia naszej codziennej pracy poprzez wprowadzenie przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego , o ochronie praw lokatora, ciągłe zmiany podatkowe a to zlikwidowanie ulg mieszkaniowych czy wprowadzenie ulg „odsetkowych" , zmianę sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Odrębnym problemem jest niejednoznaczność opinii organów skarbowych i NSA przy opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości , a zwłaszcza działek. Może dobrym pomysłem byłoby częstsze kierowanie zapytań do właściwych organów podatkowych ? Należy też wspomnieć "zamach na art. 198" z połowy marca bieżącego roku i realną możliwość zniesienia sankcji karnych za wykonywanie naszych zawodów bez odpowiednich uprawnień . Wielkim wysiłkiem sporej części środowiska zawodowego udało się do tej zmiany nie dopuścić, choć biorąc pod uwagę przepisy ustawy o swobodzie działalności gospodarczej można stwierdzić, iż nie wprowadziłoby to przełomowych konsekwencji. Ostatnią istotną zmianą powodująca wiele dyskusji środowiskowych jest nowelizacja uogn z 24.08.2007r. znosząca m.in.: egzaminy na pośredników i zarządców. Jakie skutki wywoła ta zmiana przepisów przekonamy się już niebawem. Myślę , że dla dobrze zorganizowanych , mających wysoką pozycję rynkową firm nie ma to specjalnego, bezpośredniego znaczenia ale czy dla całego rynku nieruchomości też ? Szczerze wątpię. Biorąc pod uwagę potencjalny, duży wzrost liczby osób z uprawnieniami zawodowymi zdobytymi bez tak istotnego elementu jak końcowy egzamin, by jakość wykonywanych usług była w każdym przypadku na właściwym poziomie , a powszechna opinia o pośrednikach czy zarządcach nie ucierpiała. Wątpliwą wartość mają prezentowane wobec ministerstwa argumenty niektórych uczelni wyższych kształcących w tym zakresie twierdzących , iż dodatkowy egzamin jest niepotrzebnym powieleniem i podważaniem egzaminów na uczelni w toku studiów podyplomowych. Przecież uznając tą argumentację moglibyśmy znieść egzaminy końcowe dla bardzo wielu profesji , nie wyłączając prawników , lekarzy itd. Ale szczególnie niezrozumiałym jest zróżnicowanie dostępu do zawodu pomiędzy pośrednikami i zarządcami z jednej strony a rzeczoznawcami z drugiej. Czy istnieją jakieś racjonalne przesłanki takiego zróżnicowania ? Jest to tym bardziej ciekawe gdy spojrzymy na dane statystyczne obrazujące nam dotychczasową liczbę osób uprawnionych do wykonywania zawodów rynku nieruchomości.

Powyższa tabela dobitnie pokazuje przyrost osób w poszczególnych profesjach , co w statystycznym zestawieniu kolejnych lat tym bardziej obrazuje poziom dostępu do zawodu. Zastanawiające jest też to jak przy takiej dysproporcji reprezentantów powyższych zawodów możliwe było, iż tylko rzeczoznawcom udało się obronić przed wstecznymi dla rozwoju zawodu przepisami. Ponad 22 300 osób (pośredników i zarządców) nie było w stanie zbudować dostatecznie silnej i skutecznej argumentacji . Czy uznanie racji pojedyńczych posłów przy wsparciu nielicznych uczelni i części kandydatów do zawodu oraz argumentacji „weryfikacji rynkowej" wbrew przeważającym opiniom środowiska zawodowego okazało się wystarczające w stosunku do właśnie jedynie tych zawodów ? Czy też siła głosu tak licznego gremium okazała się niedostateczna ? Mamy wiele organizacji zawodowych o zasięgu ogólnopolskim , skupiających co prawda jedynie pewną część uczestników rynku nieruchomości ale przecież dysponujących ogromnym doświadczeniem i sporym zapleczem organizacyjnym. Mimo to w ostatnim czasie jedynie organizacja rzeczoznawców potrafiła skutecznie kreować wizerunek zawodu i nie dopuścić do szkodliwych regulacji prawnych naruszających zawodowe racje. Czy mogą jednak liczyć w dłuższej perspektywie na trwanie takich dychotomicznych rozwiązań , czy też należy raczej przypuszczać , że ustawodawca zechce w przyszłości zrównać status wszystkich zawodów rynku nieruchomości?

 Analiza powyższych danych wskazuje , iż środowisko zawodowe rzeczoznawców majątkowych jest jednolite i w większości reprezentowane (ok.70%) poprzez jedną ogólnopolską organizację zawodową. Pośrednicy reprezentowani są tylko w niewielkim procencie nie większym niż 25-30% osób zawodowo zajmujących się tą profesją przez dwie ogólnopolskie organizacje, skupiające również zarządców, a zarządcy dopracowali się największego rozbicia i obecni są w czterech federacjach , łącznie działających w imieniu ok. 35-45% środowiska. Porównując dane można zauważyć , że pomimo sporej różnicy w ilości pośredników i rzeczoznawców (50% więcej pośredników) to właśnie organizacja rzeczoznawców jest znacznie liczniejsza i ma wysoką legitymację do reprezentowania całego swojego środowiska zawodowego. Nasuwa się pytanie czy taki sposób reprezentacji nie ma również wpływu na osłabienie głosu środowiska zarządców i pośredników ? Nasuwa się też pytanie dlaczego tak duża część pośredników i zarządców pozostaje poza ogólnopolskimi federacjami ? Powody mogą być zapewne różne ale niezaprzeczalnym faktem jest, iż w niektórych przypadkach federacje (np.:pośredników) świadomie nie chcą reprezentować wszystkich przedstawicieli swojego zawodu odmawiając niektórym lokalnym stowarzyszeniom możliwości przyjęcia w poczet członków.

Jakie problemy, ograniczenia i utrudnienia, poza sferą legislacyjną, występują w działalności zawodowej pośredników i zarządców w ostatnim czasie?
Można stwierdzić , że notujemy coraz większy wzrost wymagań a jednocześnie idący z tym w parze wzrost odpowiedzialności zawodowej. Przytoczyć wystarczy choćby zmieniające się wymagania dotyczące doskonalenia kwalifikacji zawodowych , przygotowany jest nowy projekt rozporządzenia w tym zakresie wprowadzający wyższe wymagania wobec naszych zawodów; nie można też zapominać o coraz większej świadomości klientów a przez to i ich większych oczekiwaniach. Również liczba skarg rozpatrywanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wzrasta choć ostatnio przede wszystkim wśród pośredników (przekroczyła już 300). Można stwierdzić , iż w przyszłości ilość skarg będzie jeszcze bardziej rosła , przede wszystkim z uwagi na obniżenie kryteriów dostępu do zawodu. Należy też zwrócić uwagę , że coraz więcej z nich kierowanych jest nie przez osoby prywatne lecz przez organizacje zawodowe czy Inspekcję Handlową. Ta ostatnia przeprowadziła w 2006 roku 118 kontroli biur nieruchomości i w wielu przypadkach stwierdziła nieprawidłowości nakładając kary finansowe lub kierując sprawy do sądu lub ministerstwa. Nie zapominajmy , że skutecznie kontroluje nas też UOKiK a pewne zapowiedzi w tym kierunku słychać również ze strony GIODO. Wciąż aktualnym problemem choć w coraz mniejszym zakresie jest występowanie „szarej strefy" (podmiotów prowadzących działalność bez odpowiednich uprawnień), zarówno tej oficjalnej , jak i tej zachowującej pozory legalności poprzez zatrudnianie osób z licencją na np.: 1/8 etatu , często z odległych miejscowości lub zatrudnionych na kilku takich etatach, sprawujących de facto fikcyjny nadzór nad działalnością biura. Swoistą zachętą w tym kierunku są z reguły niewielkie kary wymierzane przez IH. Nadal też zdarza się wiele przypadków wkraczania w kompetencje naszego zawodu osób z innych profesji . To wszystko wymagałoby uzasadnionej reakcji naszych federacji zawodowych. W końcu to im przypisywaliśmy pierwszoplanową rolę w kształtowaniu zawodów rynku nieruchomości. Można stwierdzić , że ich wpływ zwłaszcza w ostatnim czasie na tworzenie dotyczących nas przepisów jest niewystarczający. Czasy gdy organizowały one kursy kwalifikacyjne, organizowały postępowania kwalifikacyjne , gdy miały bezpośredni wpływ na kontrolę obowiązku doskonalenia zawodowego minęły. Próby ochrony zawodu poprzez propozycje nadawania własnych uprawnień nie są dobrym pomysłem w sytuacji gdy istnieją w tym zakresie regulacje prawne powszechnie obowiązujące. To na zmianie tych przepisów powinniśmy się koncentrować a nie pogłębiać i utrwalać w ten sposób różnice w środowisku . Pośrednicy do dziś nie zdecydowali też jednoznacznie w ramach jakich umów pośrednictwa chcieliby pracować . Umowy „otwarte" - powszechnie krytykowane lecz w zdecydowanej większości stosowane, umowy „na wyłączność" - ideał wciąż nie do osiągnięcia na większą skalę, umowy „bezpośrednie" - popularne i stosowane tylko w nielicznych regionach. W praktyce mamy różne opinie na ten temat, rynek nie ukształtował za nas lub z naszą pomocą jednoznacznych tendencji w tym zakresie, a oczekiwany wpływ systemów wymiany ofert czy federacji lub stowarzyszeń okazał się za słaby. Za słaby dla rynku jako całości , za słaby dla pośredników.

To tylko wybrana część bieżących problemów środowiska zawodowego pośredników i zarządców . W ich rozwiązywanie musimy włączyć się wszyscy , którzy aktywnie uprawiamy te zawody. Czas pokazał , że pośrednicy nie mogą pozostawiać ważnych zagadnień jedynie reakcji ze strony federacji . Nasze lokalne stowarzyszenia to też pełnoprawne organizacje zawodowe. Ich regionalny , oddolny wpływ na kształtowanie i pozycję zawodu może być bardzo znaczący . Codzienna dbałość o właściwe stosunki z włodarzami miast, powiatów czy województw, współpraca z lokalnymi mediami , utrzymywanie stałych relacji z przedstawicielami parlamentu , informowanie ich o bieżących problemach środowiska to podstawowe , niezbędne zabiegi. Przede wszystkim jednak ciężka , staranna praca , wykonywanie usług na wysokim poziomie, przestrzeganie przepisów czy standardów zawodowych a w konsekwencji poprawa wizerunku naszej profesji. A ruch zawodowy ? Z pewnością dużym osiągnięciem i wartością byłoby utrzymanie jego jedności pod warunkiem , że ogólnopolska struktura wypełniałaby skutecznie pokładane w niej nadzieje , że chciałaby reprezentować wszystkich pośredników odzwierciedlając ich lokalne struktury takimi jakie są, że efektywnie realizowałaby zespołowo wypracowane cele, gdzie pojedyńcze ambicje zawsze ustępowałyby wspólnym dążeniom, a społeczny zapał był źródłem wielu satysfakcji. W dzisiejszej sytuacji wydaje się to być jedynie mało realnym życzeniem. Można sądzić , że taki stan nie wytrzyma próby czasu, nadszedł czas na zmianę koncepcji organizacji , w innym razie należy spodziewać się reakcji pozostającej poza federacją zdecydowanej przecież większości pośredników. Kreowanie polityki alienacji jest błędne i krótkowzroczne , w kosekwencji może doprowadzić do pluralizmu społecznych organizacji zawodowych o zasięgu ogólnopolskim.

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.