Przemyślany sposób finansowania

Trudna decyzja – mieszkanie czy dom ?

Decyzja dotycząca zakupu nieruchomości tj. mieszkania, domu czy działki oraz sposobu jej finansowania powinna być bardzo gruntownie przemyślana i przeanalizowana m.in. pod kątem naszych „potrzeb i możliwości”.

Ostatnie lata przyniosły istotne zmiany na rynku nieruchomości - ceny mieszkań radykalnie wzrosły, później nieco spadły , a z kolei rynek sprzedaży domów nie odnotował tak istotnych wahań cen. Zdarza się , że dom pod miastem lub na jego obrzeżach stał się realną alternatywą dla mieszkania w centrum miasta. Obecnie w większych miastach 4-5 pokojowe mieszkania w centrum bywają droższe niż dom o podobnej ilości pomieszczeń z ogrodem na peryferiach. Dlatego osoby szukające komfortu i swobody jaką daje dom, coraz częściej rezygnują z mieszkań i przeprowadzają się do własnych domów.

Decydując się na kupno czy budowę domu jako alternatywę wobec mieszkania w bloku, musimy się liczyć ze znacznie odleglejszą lokalizacją. Wydaję się jednak, że nadal wiele osób marzy o własnym domu, a decyduje się na zakup mieszkania ze względów ekonomicznych. W związku z tym w obecnym okresie, kiedy ceny domów poza miastem nie odbiegają znacznie od cen dużych mieszkań w miastach warto się zastanowić nad zakupem lub (co może okazać się tańsze) budową własnego domu.

Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie - jest bardzo ważnym czynnikiem przy ocenie oferty kredytowej, ale poza nim jest jeszcze kilka innych „instrumentów finansowych”, które mają wpływ na cenę kredytu. Może się bowiem okazać, że bank, który proponuje nam niższe oprocentowanie, "wyrównuje" sobie to na innych, pierwotnie nieco „ukrytych” w umowie kredytowej, opłatach i zabezpieczeniach.

Otóż bank może np. proponować bardzo niskie oprocentowanie, ale tylko w początkowym okresie kredytu (np. pierwszy rok), bo może się okazać, że na dłuższą metę bardziej opłacalna będzie oferta, w której oprocentowanie będzie nieco wyższe, ale nie zwiększy się po początkowym okresie spłaty.

Istotne jest także, czy od przyszłego kredytobiorcy będzie wymagane aby posiadał w danym banku rachunek osobisty zobowiązując się jednocześnie do comiesięcznego zasilania go określoną z góry kwotą przez bank.

Należy zwrócić uwagę na zapis w umowie kredytowej dotyczący sposobu obliczania oprocentowania. Zwykle jest ono ustalane na zasadzie: rynkowa stopa procentowa plus marża banku. Oznacza to, że co np. kwartał, oprocentowanie na następne miesiące będzie ustalane poprzez dodanie ustalonej w umowie marży do obowiązujących w tym okresie na rynku międzybankowym stóp procentowych (dla PLN jest to WIBOR, dla CHF - LIBOR, dla EUR – EURIBOR zwykle 3 lub 6 miesięczny). Przykładowo: jeżeli oprocentowanie kredytu w PLN wynosi: WIBOR 3M + 1,70% marży, to jeżeli w danym okresie stopa WIBOR 3M (czyli przeciętna rynkowa stopa procentowa, po której banki udzielały kredytów na okres 3 miesięcy innym bankom) wynosiła 4,20%, to oprocentowanie kredytu na dany okres zostanie ustalone na poziomie 4,20% + 1,70% = 5,90%.

Inne ważne czynniki przy ocenie kredytu?

Jak duża jest prowizja od udzielonego kredytu (w zależności od banku od 0 do 3.5% wartości zobowiązania) - standardowa prowizja to ok. 1-2%, prowizję powyżej 2% można już uważać za wysoką. Niektóre banki w ogóle odstępują od pobierania tego rodzaju opłaty, najczęściej zdarza się to w okresach tzw. promocji.

Ważne jest także, czy bank przewiduje dodatkowe opłaty i prowizje za wcześniejszą spłatę części lub całości zadłużenia. Niektóre banki stosują tu spore opłaty, zwłaszcza w początkowym okresie spłaty, chcąc dać kredytobiorcy do zrozumienia, aby nie rezygnował zbyt szybko z usług danego banku przechodząc do innego poprzez tzw. kredyt refinansowy (jest to kredyt w innym banku na spłatę poprzedniego kredytu hipotecznego – często bez prowizji i niższą marżą). Dla klienta jest korzystne, aby opłaty tego typu w ogóle nie było, albo istniały tylko w krótkim okresie (np. pierwszych 3 latach spłaty z możliwością nadpłat kapitału w tym okresie do np. 30% wartości zaciągniętego zobowiązania). Daje to bowiem szansę elastycznego dysponowania swoim zadłużeniem (jeżeli po pewnym czasie okaże się, że inny bank może dać nam dużo lepsze warunki, możemy bez ponoszenia dużych kosztów zrefinansować stary kredyt). Poza tym, brak opłat daje nam większą swobodę. Można np. spłacać kredyt szybciej, jeżeli nasze dochody znacząco się zwiększą - dzięki temu zaoszczędzimy na oprocentowaniu, bo odsetki będą naliczane od niższej kwoty zadłużenia i w konsekwencji obniżą się raty kredytu bądź możemy skrócić okres spłaty.

Na ocenę danej oferty wpływa także wiele dodatkowych (poza hipotecznym na nieruchomości) zabezpieczeń, które są wymagane przez bank. Niektóre banki żądają np. dodatkowego ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, czy ubezpieczenia od utraty pracy co oznacza zwykle kolejny wydatek kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Kolejnym zabezpieczeniem może być weksel in blanco i konieczność ubezpieczenia nieruchomości która jest zabezpieczeniem kredytu. Taki wymóg jest praktycznie stosowany w każdym banku (natomiast jest istotne czy mamy wpływ na wybór ubezpieczyciela i warunki ubezpieczenia). Ponadto, należy pamiętać, że jeżeli kredyt jest brany na więcej niż 80% wartości nieruchomości (tzw. LTV - to wskaźnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Jest podstawowym wyznacznikiem przy ustalaniu wysokości oprocentowania. Im niższy współczynnik LTV tym korzystniejsze oprocentowanie może zaproponować nam bank.), większość banków będzie wymagać opłacenia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (zwykle jest to ok. 3,5% od nadwyżki kwoty kredytu powyżej 80% wartości nieruchomości).

W zależności od kwoty kredytu i wartości zabezpieczenia banki będą wymagać oszacowania nieruchomości. Niektóre banki obarczają tym obowiązkiem kredytobiorcę. Wycena taka jest niezbędna w celu ustalenia przez bank wartości zabezpieczenia hipotecznego. Coraz więcej banków bierze ten koszt na siebie, co wiąże się nie tylko z uatrakcyjnieniem oferty dla klienta, ale i jest korzystne dla banku. Gdy bank zatrudnia rzeczoznawcę, jest pewien, że wycena nieruchomości będzie odpowiadała jego standardom.

Trzeba też zdawać sobie sprawę, że banki mają różne wymagania co do dokumentów, jakie należy przedstawić, aby otrzymać kredyt. Standardowo konieczne są dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości, informacja o zobowiązaniach finansowych (tzw. BIK) oraz dokumenty wykazujące dochody kredytobiorcy. Każdy bank może jednak żądać dodatkowych dokumentów, wedle swojego uznania, co może przedłużać proces przyznawania kredytu.

Jak widać, poza oprocentowaniem, które zwykle przedstawia się jako najważniejsze, istnieje wiele innych czynników, które mogą znacząco wpłynąć na koszt kredytu oraz czas jego realizacji.

Poszukując własnych rozwiązań możecie Państwo skorzystać z bezpłatnej pomocy „autoryzowanych” przez banki doradców kredytowych. Współpracujący najczęściej z kilkudziesięcioma instytucjami finansowymi doradcy mogą przygotować informację z większości produktów polskiego rynku kredytów hipotecznych. Samodzielne poszukiwanie oraz porównywanie ofert wiąże się z koniecznością osobistego dotarcia do banku co jest bardzo czasochłonne i uciążliwe. Dlatego znacznie korzystniejsza jest wizyta u doradcy kredytowego, gdzie bez żadnych opłat zaoszczędzimy wiele czasu i wysiłku.

Janusz Buda
Doradca kredytowy
Doradztwo Prawno - Inwestycyjne