Zmiany w podatkach - szansa czy ograniczenie dla obrotu nieruchomościami ? 

Podatki w nieruchomościach

Przez lata przyzwyczailiśmy się do zmian w podatkach , które czasem stymulowały ale częściej ograniczały rozwój rynku nieruchomości. Od 2007r. rząd proponuje nam kolejne zmiany dotyczące sposobu opodatkowanie sprzedaży nieruchomości. Jak dotąd, jeśli byliśmy właścicielami nieruchomości krócej niż 5 lat, płaciliśmy podatek w formie ryczałtu - 10% od przychodu po odjęciu kosztów związanych z przeprowadzeniem transakcji (np.: opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizja pośrednika) . Zgodnie z nowym projektem przygotowanym przez Ministerstwo Finansów do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie dodany nowy artykuł 30e. W myśl tego przepisu od przyszłego roku z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych będzie trzeba zapłacić 19-procentowy podatek od osiągniętego dochodu. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Koszty związane z nieruchomością będą musiały być udokumentowane. Kosztami z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości albo praw będą tylko koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o nakłady poczynione w czasie posiadania tych rzeczy i praw majątkowych. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód będzie się ustalać u każdej ze stron umowy. Podatek będzie płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości

Podobnie jak dotychczas funkcjonować będzie wyjątek od tej zasady zwalniający z zapłaty podatku w przypadku gdy w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości uzyskane środki przeznaczymy na cele mieszkaniowe (zakup, budowę, remont). O zamiarze takim musimy poinformować Urząd skarbowy w ciągu 14 dni od sprzedaży.

Należałoby zwrócić uwagę , że dotychczasowo za sprzedaż nieruchomości po 5 latach od nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego), jesteśmy w ogóle zwolnieni z podatku dochodowego . Jednak zgodnie z przygotowanym przez rząd projektem, 5-letni termin przestanie obowiązywać. Podatnik będzie musiał zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19 % niezależnie, niezależnie czy nieruchomość sprzeda po 1, 5, 10 czy 20 latach od jego zakupu. Należy jednak zauważyć, że nowe zasady opodatkowania będą miały zastosowanie tylko do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości, nabytych po 1 stycznia 2007 roku. Do nabytych przed tym dniem będą miały zastosowanie regulacje obowiązujące dziś. Zmianę przepisów w tym zakresie z jednej strony można by ocenić pozytywnie jako bardziej sprawiedliwe - dotyczące rzeczywistych dochodów ale pamiętajmy , że prognozy rynku nieruchomości przewidują dalszy istotny wzrost cen . Może i z pewnością będzie to oznaczać , że za 10-15 lat tak obliczony dochód będzie ogromny a więc i podatek bardzo wysoki.

Nadal nie wiemy też co stanie się z zapowiadaną od 01.01.2008r. podwyżką VAT-u z 7 do 22% . Niedawno cała sprawa wydawała się przesądzona. Wówczas to bowiem rząd przedstawił propozycję bardzo szerokiej definicji „budownictwa społecznego" (a tylko to zgodnie z prawem unijnym -dyrektywa rady z 1977r.- może być objęte niższym VAT-em), która miałaby zapobiec podwyżce podatku VAT na nowe mieszkania . Zaproponowano wówczas, żeby tą definicją objąć domy i mieszkania o powierzchni nie przekraczającej 350 m kw. Z pojęcia tego wyłączone miały być tylko niektóre nieruchomości zawierające elementy luksusowe, np. kryte baseny, korty tenisowe lub duże tarasy. Obecnie projekt jest przedmiotem uzgodnień międzyresortowych, a my podatnicy tkwimy w stanie niepewności.

Jak widać nie pierwszy już raz czekają nas emocje zwłaszcza w końcówce roku związane z przyspieszonymi decyzjami o zakupie nieruchomości spowodowane zmieniającymi się wciąż przepisami. Wpływ na to ma również kończąca się "ulga odsetkowa" (skorzystać z niej mogą jedynie ci , którzy zaciągną kredyt do końca tego roku). Jednakże pamiętajmy, że osoby, które zaciągnęły go w latach 2002-2006 będą mogły odliczać odsetki od kredytu nawet aż do 2027r.

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.