Renta planistyczna

Właściciele nieruchomości, które planują ich zbycie, winni mieć na uwadze dodatkowe opłaty, jakie mogą być nałożone, jeśli uchwalono albo zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli z tego powodu wartość nieruchomości wzrosła, może pojawić się obowiązek zapłaty renty planistycznej.

Uchwalenie nowego lub zmiana dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bardzo często powoduje wzrost wartości nieruchomości. Zazwyczaj ma to miejsce wtedy, gdy nieruchomość zmienia przeznaczenie z rolnego na budowlane, chociaż wzrost wartości nieruchomości może też mieć miejsce np. w sytuacji gdy dotychczasowy plan umożliwiał wykorzystanie nieruchomości na cele budownictwa . Właściciel takiej nieruchomości przy jej sprzedaży musi pamiętać o tym, że zyskiem otrzymanym na skutek wzrostu jej wartości trzeba podzielić się z gminą. Renta planistyczna jest bowiem pobierana przez wójta, burmistrza lub prezydenta i stanowi dochód własny gminy.

Warunkiem pobrania przez gminę renty planistycznej jest kumulatywne spełnienie się trzech przesłanek tj.:

• wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego planu miejscowego,
• przyjęcie w uchwale o zmianie planu miejscowego stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do naliczenia wysokości renty planistycznej /możliwa stawka wynosi 0-30%/.
• zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od dnia, w którym zaczął obowiązywać nowy lub zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego.
  

Jeśli te przesłanki będą spełnione, gmina wszczyna postępowanie mające na celu ustalenie i pobranie renty planistycznej. O wszczęciu tego postępowania gmina powinna powiadomić zbywcę nieruchomości, by miał możliwość zapoznania się z materiałami zgromadzonymi w tej sprawie, a przede wszystkim z operatem szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak w każdym postępowaniu administracyjnym zbywca nieruchomości jako strona postępowania ma prawo czynnie uczestniczyć w postępowaniu i kwestionować istnienie przesłanek wszczęcia postępowania, co w przypadku jeżeli okaże się to skuteczne winno skutkować umorzeniem postępowania, jak również dokonać oceny i ewentualnie kwestionować dokonane przez organ wyliczenie opłaty - co będzie się wiązało ze szczegółową analizą operatu wyceny nieruchomości w okresie - sprzed i po zmiany lub uchwalenia nowego planu.

Transakcji powodującej obowiązek zapłaty renty planistycznej nie da się ukryć. W chwili obecnej Gmina dowiaduje się o każdej sprzedaży, zamianie czy też darowiźnie, ponieważ przepisy zobowiązują notariuszy do przekazywania urzędowi gminy wypisu aktu notarialnego, i to w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy dotyczącej zbycia nieruchomości. Po otrzymaniu tego dokumentu wójt (burmistrz, prezydent) wydaje decyzję o opłacie od wzrostu wartości gruntu.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej organ winien brać pod uwagę jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. W wycenie nie uwzględnia się części składowych wycenianej nieruchomości. Z kolei stan nieruchomości bierze się pod uwagę z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

Istotnym jest, iż renta planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, natomiast wielkość ceny ustalona przez strony w umowie sprzedaży nie przesądza o wysokości tej opłaty.

Renty planistycznej nie należy mylić z opłatą adiacencką. W praktyce wartość nieruchomości może wzrosnąć także na skutek uzbrojenia terenu i podziału nieruchomości. Za wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości właściciel sprzedawanej nieruchomości będzie zobowiązany wnieść inną opłatę adiacencką.

Podstawa prawna

• Art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).
• Par. 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).