KROK 1 - NIEZALEŻNY DORADCA FINANSOWY - oszczędność czasu i pieniędzy

Niezależny Doradca Finansowy to firma zajmująca się pośrednictwem w udzielaniu kredytów, która nie jest kapitałowo powiązana z żadnym z banków (jej działalność opiera się wyłącznie na zawartych umowach o współpracy z różnymi bankami).
Głównymi atutami korzystania z usług pośrednika finansowego są: możliwość szczegółowego zapoznania się w jednym miejscu z ofertą kilkunastu banków, jednoczesnego złożenia wniosków do kilku z nich, skrojenia pod siebie kredytu hipotecznego, możliwość skutecznych negocjacji z wybranym bankiem warunków kredytowych.

Należy pamiętać, że za takie doradztwo nie zapłacimy ani grosza ponieważ Niezależny Doradca Finansowy jest wynagradzany za swoją pracę przez Bank.

KROK 2 - ZDOLNOśĆ KREDYTOWA

Pierwszą weryfikacją, jakiej poddawani są wszyscy Kredytobiorcy to wyliczenie zdolności kredytowej. Wylicza ją (posiłkując się specjalistycznym oprogramowaniem) pracownik banku lub wspomniany pośrednik finansowy.
Do określenia zdolności kredytowej na wskazaną przez Klientów kwotę kredytu, brana jest pod uwagę przede wszystkim wysokość osiąganych przez Klienta lub innych Kredytobiorców (udokumentowanych) dochodów.
Ale to nie wszystko. Ważne jest również to, jakie Klient ma miesięczne wydatki (np. związane z eksploatacją domu lub mieszkania, utrzymaniem dzieci lub spłatą innego kredytu), oraz na jaki okres czasu chce zaciągnąć kredyt.

Jeżeli podczas pierwotnej symulacji Klientowi nie wyjdzie zdolność kredytowa na oczekiwaną kwotę należy zweryfikować jeszcze raz wszystkie źródła dochodu. Są inne rozwiązania - najprostszym jest wydłużenie okresu kredytowania (im dłuższy, tym niższe są miesięczne raty), tym bardziej, że możliwość wcześniejszej spłaty całości kredytu bez dodatkowych opłat proponuje obecnie większość banków.

Czasami może okazać się, że należy się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego zwiększając swoje dochody w danym okresie rozliczeniowym (kwartał, pół roku, rok) aby wykazać się przed bankiem zdolnością kredytową.

KROK 3 - WKŁAD WŁASNY

Kiedyś banki wymagały 10 lub 20 proc. wkładu własnego w stosunku do ceny (lub wartości) nabywanej nieruchomości. Oznaczało to, że Klient nie mógł starać się o kredyt nie mając oszczędności. Obecnie, jeżeli tylko zdolność kredytowa na to pozwala, można zaciągnąć kredyt na 100% lub w przypadku niektórych banków nawet na 130% (dodatkowe 30% na opłaty około - kredytowe, wyposażenie domu, mieszkania). Warunkiem udzielenia takiego kredytu jest zawarcie umowy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (na okres 3 - 5 lat) z towarzystwem wskazanym przez bank i uiszczania w tym czasie odpowiedniej składki. Uwaga! Zdarzają się na rynku banki, które w ramach promocji rezygnują z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub opłacają za Klienta składkę przez pierwszy rok.

KROK 4 - WARUNKI KREDYTOWE

Ponieważ kredyty hipoteczne są zazwyczaj długoterminowym zobowiązaniem, warto przy wyborze banku zwrócić uwagę na takie szczegóły jak: marża banku, oraz możliwość wcześniejszej spłaty kredytu i przewalutowania bez dodatkowej prowizji, kontynuację ubezpieczeń. To właśnie one są najważniejszymi warunkami kredytowymi, bo mają zastosowanie przez cały okres kredytowania. Łatwiej pogodzić się z jednorazowym wydatkiem związanym np. z wyceną nieruchomości lub prowizją za uruchomienie kredytu, niż ściśle związaną z marżą wysoką miesięczną ratą kredytu lub brakiem możliwości szybszego spłacenia kredytu.

Pamiętaj, że warunki kredytowe możesz negocjować - bezpośrednio w banku, składając wraz z dokumentacją kredytową pisemne prośby, lub z pomocą pośrednika finansowego, który może występować imieniu Klienta o wstępną prośbę akceptacji odstępstwa nawet drogą e-mailową. Większe prawdopodobieństwo przeprowadzenia udanych negocjacji z bankiem mają ci Kredytobiorcy, którzy: dysponują dużym wkładem własnym; ubiegają się o wysoki kredyt (od 300 000 w górę); deklarują założenie konta w banku z miesięcznymi wpływami w pewnej wysokości lub są już Klientami danego banku.

Wszystkie warunki kredytowe - standardowe i wynegocjowane - są zapisane w umowie kredytowej lub/ i w regulaminie.

KROK 5 - LISTA DOKUMENTÓW - czyli procedurę kredytową czas zacząć

Jeżeli sprawdziłeś już swoją zdolność kredytową i wybrałeś najlepiej dopasowane do Twoich potrzeb oferty kredytowe, pora na zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji.

Pracownik banku lub pośrednik finansowy, na podstawie uzyskanych od Ciebie informacji, przygotowuje dla Ciebie listę dokumentów, bez których nie możesz ubiegać się o kredyt. Standardowo lista podzielona jest na trzy główne części: dokumenty osobiste, dokumenty dotyczące dochodów i dokumenty kredytowanej nieruchomości. Niektóre z nich są wypełniane przez Ciebie, Twojego pracodawcę lub Zbywcę/ Developera na formularzach bankowych, które otrzymasz w banku lub u pośrednika (Uwaga! Każdy bank stosuje inne formularze). Pamiętaj, że dokumenty typu: wyciąg z konta, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o dochodach, itp. mają jednomiesięczny okres ważności.

Skompletowane przez Ciebie dokumenty zostaną skorygowane początkowo przez doradcę kredytowego z banku lub pośrednika, a następnie przez analityka - osobę wydającą decyzję kredytową. Trzeba liczyć się z tym, że Bank, w każdej chwili procesu kredytowego może zażądać dodatkowych dokumentów od Klienta. I nie wynika to wcale ze złośliwości bankowców - po prostu wcześniejsze, mogły być dla Twojej sytuacji niewystarczające lub straciły ważność.

Zdarza się również tak, że dane dokumenty nie są potrzebne na etapie rozpatrywania wniosku, ale są niezbędne przy podpisywaniu umowy kredytowej, uruchamianiu kredytu lub po wypłacie transz.

Przeciętnie analiza wniosku, aż do podjęcia decyzji kredytowej trwa w zależności od złożoności sytuacji, kwoty kredytu i banku od 1 do 30 dni.

KROK 6 - DECYZJA KREDYTOWA

Decyzje kredytowe mogą być wbrew pozorom cztery: pozytywna, pozytywna z warunkami, negatywna i negatywna z warunkami.

Pozytywna - Klient dostaje pisemną zgodę banku na udzielenie kredytu w wysokości i na warunkach o jakie się ubiegał.

Pozytywna z warunkami - Klient dostaje pisemną zgodę banku na udzielenie kredytu w wysokości i na warunkach o jakie się ubiegał, lecz pod warunkiem dostarczenia przed podpisaniem umowy kredytowej dodatkowych dokumentów (w przypadku nie spełnienia warunków decyzja może być anulowana).

Negatywna - bank nie wyraża chęci udzielenia kredytu (Uwaga! zgodnie z prawem bankowym bank może nie podać przyczyny wydania negatywnej decyzji)

Negatywna z warunkami - bardzo rzadki przypadek, kiedy bank na dzień dzisiejszy nie może udzielić kredytu na wnioskowanych przez Klienta warunkach, ale proponuje alternatywne rozwiązania np. zmniejszenie kwoty kredytu, wykupienie dodatkowego ubezpieczenia na życie, zakup innej nieruchomości itp. Jeżeli okoliczności ulegną zmianie, Twoja aplikacja ponownie zostanie rozpatrzona i istnieje prawdopodobieństwo uzyskania przez Ciebie kredytu.

Lecz, aby uniknąć dwóch powyższych przykładów najlepiej postąpić ubiegając się o kredyt w kilku bankach jednocześnie, tym bardziej, że żaden bank nie pobiera już prowizji za rozpatrzenie aplikacji kredytowej.

KROK 7 - UMOWA KREDYTOWA,

Po spełnieniu warunków zawartych w decyzji kredytowej (jeżeli takie były), nadchodzi czas na podpisanie umowy kredytowej. Jest to eden z najważniejszych dokumentów kredytowych, zawieranych na piśmie na podstawie prawa bankowego. Określa: przeznaczenie kredytu, strony umowy, kwotę kredytu, oprocentowanie (z rozbiciem na marżę i stopy procentowe), walutę, wysokość opłat i prowizji, oraz dokładną informację jakie formalności musisz dopełnić, aby kredyt lub jego transze mogły być wypłacone.
Należy pamiętać że na podpisanie umowy kredytowej trzeba sobie zarezerwować sobie co najmniej 1 - 1,5 godziny czasu. Nie można dopełniać formalności w pośpiechu, gdyż najczęściej wiążę się to z przykrymi niespodziankami w późniejszym czasie. Łatwiej przy podpisywaniu umowy kredytowej mają zawsze ci Klienci, którzy jeszcze na etapie pierwszej rozmowy z doradcą poprosili o jej wzór (bank nie ma prawa odmówić Ci przedstawienia projektu umowy!). Lecz niezależnie od tego czy zapoznawałeś się z większością zapisów w domu czy czytasz umowę po raz pierwszy, jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, pytania lub zapisy w umowie nie zgadzają się z warunkami podanymi w decyzji kredytowej, od razu poinformuj o tym fakcie pracownika banku lub pośrednika! (nie mają prawa odmówić odpowiedzi lub nie wyjaśnić zaistniałej pomyłki). Bankowcy przygotowujący umowy jak wszyscy ludzie również są omylni, a sprostowanie podpisanej umowy z błędami nie jest już takie proste.
Ponadto zwróć uwagę na listę załączników do umowy kredytowej - upewnij się, że wszystkie otrzymałeś!
Podobna sytuacja dotyczy regulaminu udzielania kredytów oraz tabeli opłat i prowizji - jeżeli któryś z paragrafów powołuje się na ich treść, trzeba ich zażądać.

KROK 8 - URUCHOMIENIE KREDYTU,

Uruchomienie kredytu następuje w ciągu 3 - 5 dni od chwili spełnienia przez Klienta wszystkich warunków zawartych w umowie kredytowej (jeżeli takie były), np. podpisanie aktu notarialnego, ubezpieczenie na życie, uiszczenie prowizji itp. Najczęściej pieniądze są przelewane bezpośrednio na konto Zbywcy (jednorazowo) lub Dewelopera/ Spółdzielni (w transzach). W przypadku budowy domu sposobem gospodarczym - na konto Kredytobiorcy.

KROK 9 - WIZYTY W BANKU PO URUCHOMIENIU KREDYTU,

Podczas podpisywania umowy w banku lub w siedzibie pośrednika, trzeba dowieć się z kim powinno się kontaktować po uruchomieniu kredytu. Zazwyczaj jest za to odpowiedzialny dział administracji (rzadziej osoba obsługująca wcześniej). Tam prawdopodobnie trzeba będzie zanieść dokumenty, do dostarczenia których byłeś zobowiązany zapisami w umowie kredytowej - może to być np. w przypadku rynku pierwotnego akt notarialny przeniesienia własności, odpis z księgi wieczystej lub ubezpieczenie nieruchomości itp.

Eryk Przybyszewski
Doradca finansowy
Tylko Dom