Trwają prace nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdecyduje ona czy Pośrednicy, Rzeczoznawcy i Zarządcy nieruchomości będą musieli nadal posiadać uprawnienia zawodowe.

DLACZEGO LICENCJE?

W połowie marca b.r. do czytania w sejmie zgłoszony został projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami . Przewiduje on m.in.: zniesienie art.198 ustawy a więc sankcji karnych za prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, szacowania i zarządzania nieruchomościami. Przypomnijmy , że cytowany artykuł przewidywał dotychczas karę ograniczenia wolności , aresztu lub grzywny dla osób prowadzących wskazaną powyżej działalność bez odpowiednich uprawnień zawodowych. Jakie konsekwencje może pociągac za sobą ta zmiana ? Należy zauważyć , że przedstawiciele „nieruchomościowych" zawodów ponosili dotąd trojaką odpowiedzialność: cywilną (ma charakter przede wszystkim odpowiedzialności finansowej względem roszczeń klientów), zawodową (zwaną również dyscyplinarną - realizowaną przez Ministra Budownictwa i Komisję Odpowiedzialności Zawodowej- w jej wyniku można utracić prawo wykonywania zawodu) oraz karną (pomagała zwalczać "szarą strefę" , weryfikować podmioty bez odpowiedniej wiedzy i uprawnień zawodowych, stanowiące zagrożenie dla klientów). W wyniku nowelizacji może dojść do zliberalizowania przepisów a tym samym do zniwelowania odpowiedzialności wobec podmiotów bez uprawnień i odpowiedniej wiedzy. Trzeba stwierdzić , że odpowiedzialność zawodowa będzie wówczas dotyczyła tylko osób z uprawnieniami , a jedyną karą dla osób przypadkowych (bez licencji) moze być w przypadku szkody odpowiedzialność cywilna egzekwowana przed sądem. W przypadku mniejszej choć dolegliwej szkody ze względu na relacje kosztów (zastępstwo procesowe, koszty sądowe) ciężko mówić o jakiejkolwiek jodpowiedzialności gdyż mało kto decyduje się wówczas na założenie sprawy. A jak dotąd przedstawiała się odpowiedzialność zawodowa. Rzeczywiście nie jest to fikcja lecz trudna i twarda weryfikacja osób nie przestrzegających przepisów prawa , etyki i standardów zawodowych. W roku 2006 Komisja Odpowiedzialności Zawodowej - sekcja pośredników rozpatrzyła ponad 200 spraw. Zdecydowana większość zakończyła się karą. Dla porównania przytoczyć można , że obecnie w Polsce jest ok. 6500 Pośredników. Wewnętrzny proces "samooczyszczenia" jest więc realizowany. Podobne relacje zachodzą w przypadku pozostałych zawodów „nieruchomościowych":Zarządców i Rzeczoznawców majątkowych. Często prowadzone są też w biurach nieruchomości kontrole przez inspekcję handlową (w roku 2006 przeprowadzono ich 118) . Duża część z nich potwierdziła, iż są nieprawidłowości. To dobrze , że są one prowadzone, dobrze , że karzą za nieprawidłowości z tym , że przyjrzyjmy się czego one dotyczą (często jest to np.: brak cennika, oznaczenia przedsiębiorcy, zgłoszenia do urzędu godzin otwarcia itd). Te naprawdę istotne zarzuty zdarzają się zaś rzadko.

Szkolenie-Praktyka-Egzamin

Żeby uzyskać uprawnienia zawodowe w tych zawodach kandydaci muszą spełniać wiele wymagań m.in.: nie mogą być karani, muszą skończyć studia podyplomowe, odbyc 6-miesięczna praktykę i zdać egzamin przeprowadzony przez ministerstwo a konkretnie Państwową Komisję Kwalifikacyjną. Wszystko to kosztuje sporo wysiłku oraz troszkę kosztów (studia podyplomowe ok.3000zł, egzamin ok. 1100zł + praktyka). Każdy kto przeszedł powyższy proces wie , że uzyskanie licencji nie jest sprawą łatwą ale absolutnie możliwą. Nie ma tu jakiejkolwiek korporacyjności. O zamykaniu dostępu do zawodów nie może być mowy (nie ma ograniczeń w przyjęciu na studia, szkolenia czy praktyki, całość nadzoruje Minister). Egzamin przeprowadzany jest w ministerstwie i zdaje go średnio ok. 25-30% kandydatów.

Czy potrzebna jest taka weryfikacja ?

Śmiem twierdzić , że tak . Owszem wiele transakcji na rynku nieruchomości jest stosunkowo prostych, niemniej nie mając gruntownej wiedzy nie jesteśmy w stanie ocenić zagrożeń. A regularnie nawet w pozornie łatwych sprawach zdarzają się pułapki i zawiłości. Spotkałem się ze stanowiskiem , że Pośrednik nie jest potrzebny bo przecież wszystko sprawdzi notariusz. Ale czy rzeczywiście wszystko? Jego rola jest nieco inna. Co prawda jest odpowiedzialny za prawidłowość sporządzonej umowy oraz ocenia stan prawny nieruchomości lecz głównie na podstawie dostarczonych mu przez sprzedających dokumentów a w Polsce (również w Rzeszowie) zdarzyło się już wiele przypadków transakcji w oparciu o podrobione dokumenty. A co ze stanem technicznym , użytkowym , planem zagospodarowania , sąsiedztwem, dojazdem, mediami, obciążeniami itd. ? Czy to również ktoś za nas sprawdzi ?

Czy licencje są konieczne ?

Wystarczy choćby wziąć odpis z księgi wieczystej w wersji elektronicznej i każdy laik przekona się czy jest to dokument łatwy do odczytania czy nie. A co będzie jeśli taka księga dotyczyć będzie np.: miejsca postojowego w garażu podziemnym i liczyć będzie przykładowo 200 lub więcej stron ? A co ze znajomością wielu przepisów zawartych przynajmniej w kilkunastu ustawach i kodeksach , wielu aktach prawnych wykonawczych z których każdy z nas na co dzień korzysta ? Gdzie wiedza techniczna, znajomość lokalnego rynku ? A czy zlecimy wycenę naszej nieruchomości o dużej wartości osobie bez uprawnień, bez doświadczenia licząc się z możliwością istotnych konsekwencji finansowych ? Czy powierzymy naszą nieruchomość „zarządcy" bez licencji, a co jeśli zaniedba np.: przeglądów okresowych ? Czy będziemy mieli zagwarantowane wówczas odszkodowanie z obowiazkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, któremu podlegaja pośrednicy, rzeczoznawcy i zarządcy ? Czy firmy ubezpieczeniowe zawrą z takimi podmiotami umowy i przejmą pełną odpowiedzialność?

Nie ma przymusu korzystania z usług profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości .

Ale gdy ktoś się na to decyduje to oczekuje „gwarancji" bezpieczeństwa transakcji i pełnej wiarygodności firmy . Czy byłoby więc dobrym rozwiązaniem aby koegzystowali np.: pośrednicy czy zarządcy z licencjami i bez nich ? Czy klient nie będzie wówczas bardziej ryzykował w przekonaniu zlecenia profesjonalnej usługi ? Taki czas już był w latach 1998-2000r. gdy wielu klientów gubiło się w poszukiwaniu osób wiarygodnych i z uprawnieniami zawodowymi. Tylko , że wówczas były to pierwsze lata funkcjonowania ustawy o gospodarce nieruchomościami i pierwsze lata kształtowania się tych zawodów. Osoby , które nie zamierzają korzystać z usług biur nieruchomości mogą samodzielnie wykonać tę pracę. Mają do dyspozycji wiele narzędzi marketingowych , wiele zbiorów odpowiednich przepisów wraz z komentarzami. Mogą poświęcić swój czas i wykonać to na własne ryzyko oraz bez niczyjej pomocy i dorady , która zwłaszcza obecnie jest coraz bardziej oczekiwana. Ale pozwólmy i zagwarantujmy, by ci którzy korzystają z usług wyspecjalizowanych firm spotykali na swej drodze rzeczywiście fachowców a nie przypadkowych przedsiębiorców , dla których nieruchomość to jedynie zwykły towar. A ceny usług , czy rzeczywiście są niedostępne ? Większość biur indywidualnie uzgadnia je z klientem. Ilość firm funkcjonujących w tym zakresie udowadnia , że są klienci na te usługi , że coraz bardziej cenimy sobie swój czas oraz dobrą radę czy rzetelną opinię. Oczywiście jak w każdym zawodzie trafiają się „czarne owce" ale na markę i wysoką pozycję na rynku wszyscy ciężko pracujemy a klient z pewnością jest w stanie zweryfikować biuro (choćby poprzez stowarzyszenia np.: Podkarpackie Stowarzyszenie Pośredników i Doradców Rynku Nieruchomości).

Logika i spójność proponowanych przepisów jest zadziwiająca !

Wystarczy zapoznać się z art.174,179 ,184 ustawy o gospodarce nieruchomościami by uzyskać informację o obowiązku posiadania licencji przez podmioty wykonujące tą działalność, o ochronie prawnej zawodu i zetknąć to z proponowaną konsekwencją zniesienia sankcji karnych wynikających z art. 198. Należy dodać , że znosząc odpowiedzialność karną określoną w art.198 przygotowywane są jednocześnie projekty nowych rozporządzeń np.: dotyczące realizacji obowiązku doskonalenia zawodowego. A więc zobowiązanie by jedni (z licencjami) musieli dokształcać się podczas gdy inna grupa (bez licencji) mogła wykonywać zawód bez jakichkolwiek obowiązków. Ale takie są efekty gdy kilku polityków wniesie swoje poprawki do poprawnie merytorycznie przygotowanej nowelizacji ustawy i zmieni sens niektórych zapisów . Optymistycznym sygnałem są jedynie informacje medialne mówiące o negatywnym stosunku do opisywanej propozycji wysokich przedstawicieli ministerstwa budownictwa.
Mieliśmy wrażenie , że okres początkowego kształtowania sie zawodów nieruchomościowych już minął, pierwsze wpadki i bezmyślne błędy za nami. Okazuje się , że nie . Oby tylko nie ze szkodą dla klientów.

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.