Czy należy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań w naszym regionie? 

CZAS NA STABLIZIACJĘ

Od ponad dwóch lat rynek nieruchomości mieszkalnych przeżywa ogromne zainteresowanie klientów czemu towarzyszył znaczący wzrost cen. Można stwierdzić , że zmiany cen sięgały 30-40% rocznie. Czy ta tendencja się utrzyma ?

Myślę , że nadchodzi czas na stabilizację. Fala wysokich wzrostów już za nami. Nie oznacza to , że ceny spadną. Jest to determinowane wieloma czynnikami. Przede wszystkim ceny robocizny i materiałów budowlanych stale rosną (w miesiącu kwietniu ok. 13%) i do końca roku ta sytuacja prawdopodobnie się utrzyma. Brak kadry budowlanej , wciąż mała podaż mieszkań oraz dostępność kredytów hipotecznych dopełniają reszty. Należy jednak zauważać zmieniające się trendy czy też uwarunkowania prawne , które mogą znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy.

W pierwszych 4 miesiącach br oddano do użytku ok. 2,5% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Wydano jednak znacznie więcej pozwoleń na budowę (w skali kraju ok. 50%). Zauważmy przy tym istotny wzrost zainteresowania naszym rynkiem inwestorów zewnęterznych. I to inwestorów znaczących. Według aktualnych szacunków można przypuszczać, że w najbliższych dwóch latach na rzeszowski rynek trafi ok. 3000 nowych mieszkań o ile inwestorzy zrealizują zapowiedzi ( w roku 2005 oddano ok. 600 mieszkań, podobnie w 2006r.). Wiele gruntów jest obecnie przygotowywanych. Czy wpłynie to na ceny ? Z pewnością ustabilizuje popyt. Sytuacja z przed kilku miesięcy gdy od ręki sprzedawano każde mieszkanie zmieni się. Rozpocznie się proces konkurowania jakością. Klienci zaczną dostrzegać walory lokalizacyjne, techniczne itd. Na rynek może też trafić część mieszkań w wyniku zmiany prawa spółdzielczego. Przewiduje ona przekształcenie praw spółdzielczych we własność za nominalną wartość umorzenia czyli za znikomą odpłatnością. Zwiększona podaż ustabilizuje rynek ale nie od razu wpłynie na ceny. Trzeba zauważyć, że obecnie większość mieszkań finansowana jest kredytem mieszkaniowym. Oznacza to (przy sporej zmianie naszej mentalności i odwadze w zaciąganiu kredytów) , że najważniejszym czynnikiem jest nie ich wysokość ale zdolność kredytowa. Wzrost cen został zrównoważony poprzez czas kredytowania. Dotychczas 20-letnie kredyty zastępowane są 35,40 a nawet 45 -letnimi (średni okres kredytowania to dziś 29 lat). Tak więc przy znacznym wzroście ceny rata kredytowa i zdolność jest na tym samym poziomie. Taka sytuacja nie potrwa wiecznie. Myślę , że niektóre „zachodnie" przykłady ostudząją nasz huraoptymizm ( w USA 2 mln rodzin siedzi na walizkach mając wyroki eksmisyjne za niespłacanie kredytów, w Portugalii istnieje spory rynek nieruchomości powindykacyjnych z tego samego powodu). Niektóre banki już przystąpiły do tworzenia większych rezerw na tę okoliczność.

Jakie więc będą ceny mieszkań , czy wzrosną ? Należy sądzić , że w najbliższym czasie jeśli tak to niewiele. W dłuższej perspektywie , gdy developerzy ujawnią swoje nowe projekty ceny powinny zatrzymać się. A my klienci zaczniemy wybierać po prostu najciekawsze oferty. Sytuacje taką mieliśmy przed ok. 6 laty w Warszawie kiedy to ok.17-18% nowych mieszkań nie mogło znaleźć nabywców i developerzy prześcigiwali się w promocjach. Obecnie obserwujemy też wzrost podaży na rynku wtórnym oraz spadek wolumenu obrotów. Ten spadek liczby transakcji dotyczy wielu miast w Polsce, w niektórych miastach mieliśmy też niewielkie korekty cen (największe wzrosty ok. 20% byłt w Poznani, Łodzi, najmniejsze w Krakowie czy Warszawie ok. 7%). Pamiętajmy też , że pewien odsetek mieszkań kupowany jest w celach spekulacyjnych i one również mogą wkrótce trafić na rynek, zwłaszcza te od małych , indywidualnych inwestorów.

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.