Czekać nadal czy też nadszedł czas zakupów na rzeszowskim rynku nieruchomości ?

Co się opłaca , czyli inwestycje w nieruchomości

W roku 2009 w Rzeszowie oddano do użytkowania ok. 1570 lokali mieszkalnych . Na tle ostatnich lat to sporo , można stwierdzić , że poza tym wyjątkiem dotychczasowa średnia nie przekraczała 1000 mieszkań rocznie . Należy jednak zauważyć , że nie jest to efekt rosnącego popytu lecz wynik optymizmu developerów i klientów z roku 2007 , kiedy to wiele osób podejmowało decyzje o zakupach nieruchomości czy budowie . Odrębna kwestia to motyw zakupów , a więc odpowiedź na pytanie , czy kupujemy zaspokajając własne potrzeby mieszkaniowe, czy też jest to rodzaj inwestycji , np. z przeznaczeniem na wynajem itd. Bardzo duże znaczenie na popyt ma też aktualna polityka finansowa banków , jak i inicjatywy rządowe wspierające budownictwo . Większość kredytów hipotecznych udzielana jest w dużych miastach – ok. 80% , tylko na Warszawę przypadało 30 % wszystkich kredytów . Najbardziej znaną formą wsparcia mieszkalnictwa w ostatnim czasie jest natomiast program „rodzina na swoim” . Jest to program realnie wpływający na rynek nieruchomości . Wystarczy przytoczyć kilka danych statystycznych . W roku 2009 w Polsce , w ramach tego programu, łącznie sfinansowano ponad 4 mld zł , co stanowiło odpowiednio 16% ilości udzielonych kredytów hipotecznych i 13 % biorąc pod uwagę ich wartość . Warto zauważyć , że po pierwszym okresie niedostępności tego programu ze względu na przyjętą zbyt niską kwotę za m² nabywanego lokalu, jaka kwalifikowała się do programu (np. w roku 2008 w Rzeszowie– 2876 zł/m² , podczas gdy mieszkania w naszym mieście kosztowały powyżej 3800 zł/m²) nadszedł czas realistycznych założeń , np.: II kw. 2010r. dla Rzeszowa – 4822 zł/m² . Niepokojącą informacją jest fakt , iż rząd zamierza w najbliższym czasie - od lipca 2011r. ograniczyć program wyłącznie do budownictwa nowego , a więc rynku pierwotnego , bez możliwości dofinansowania kredytów na rynku wtórnym oraz zapowiedzi zakończenia całego programu na koniec roku 2012 . Nie byłoby to tak istotne gdyby w zamian planowano wprowadzić nowe , lepsze rozwiązania wspomagające sektor budownictwa i nieruchomości . Pamiętajmy , że sektor ten spełnia tzw. mnożnikową funkcję w gospodarce narodowej kraju, a więc wywiera wpływ na inne gałęzie przemysłu . Każda złotówka wydana na nieruchomości procentuje wzmożonym popytem w innych branżach . Niestety na dziś spośród nowych propozycji znane są tylko rozwiązania w zakresie tzw. „hipoteki odwróconej” tj. rodzaju pożyczki pod zastaw mieszkania udzielanej starszym osobom , z zamiarem przejęcia go przez bank. Rozwiązanie to umożliwia odmrożenie kapitału i wprowadzenie go na rynek ale nie stymuluje wzrostu budownictwa , raczej wspiera sprzedaż dóbr konsumpcyjnych . Sporo mówi się też o kasach oszczędnościowo-budowlanych , na wzór rozwiązań niemieckich czy czeskich . Rozwiązanie to nieźle sprawdziło się w tych krajach , choć wymaga jeszcze wiele pracy i z pewnością nie ma szans na szybkie wprowadzenie . Pamiętajmy jednak , że jest to element długofalowej polityki mieszkaniowej i na jego efekty trzeba będzie poczekać. Pamiętajmy też , że wpływ kredytowania ma ogromne znaczenie dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego . Warto przyglądnąć się cyfrom . Na koniec 2009r. łączna wartość kredytów na ten cel w Polsce wyniosła ok. 214 mld zł , co stanowi ok. 18% PKB . Jest to spora kwota, choć porównując ze średnią europejską – ok. 47% to wciąć niewiele . Można sądzić , że dane te wyznaczają pewien trend, który przy planowanym wzroście osiągniemy za 10-15 lat . Jak bardzo przyzwyczailiśmy się i akceptujemy kredyty hipoteczne również w Rzeszowie potwierdza poniższy wykres .

Źródło : Badania rzeszowskiego rynku nieruchomości Instytut Gospodarki WSiZ i Certus , 2009

Porównując finansowanie nieruchomości w Polsce za ostatnie dwa kwartały uzyskaliśmy podobne wyniki : ok. 50 tys. nowych kredytów , łącznej wartości ok. 10 mld kwartalnie , średnia wartość kredytu – 203 tys. zł . A jak ma się do tego popyt , no i potrzeby ludności ? Należy stwierdzić , że wciąż w Polsce brakuje ponad 1 mln mieszkań , wynika to choćby z porównań ilości mieszkań na 1000 mieszkańców (w Polsce – ok. 340 , w Niemczech – ok. 460 , we Francji ok. 500) . Popyt natomiast uzależniony jest od wielu czynników , wystarczy wskazać , że w kraju w roku 2009 oddano do użytkowania ok. 164 tys. mieszkań , co stanowiło o kilka procent lepszy wynik w porównaniu z rokiem poprzednim . Jednak trzeba też zwrócić uwagę , że w 2009r. spadła w kraju liczba nowo rozpoczynanych budów i pozwoleń na budowę (odpowiednio ok. 20% i 24%), choć nie dotyczy to naszego miasta . W największym stopniu dosięgnęło to developerów (ok. 37%) i spółdzielnie (ok. 30%) , a więc podmioty budujące na sprzedaż , w minimalym stopniu budownictwo indywidualne , na własne potrzeby. W tym miejscu należy zastanowić się , w jak dużym stopniu wpłynie to na sytuację rynkową . Otóż początek tego roku to odwrócenie trendu i znaczący wzrost liczby rozpoczynanych budów . W ostatnim czasie obserwowaliśmy masowe „zamrożenia” lub etapizowania projektów . Jeśli były rynkowo zaprojektowane dziś mogą się przydać , biorąc pod uwagę mniejszą liczbę pozwoleń . Developerzy zaczynają znowu budować , ich stare inwestycje, choć jeszcze nie w pełni wyprzedane, powoli ubywają .

W Rzeszowie gotowość zakupu mieszkań , domów czy działek odzwierciedla wykres poniżej :

Źródło : Badania rzeszowskiego rynku nieruchomości Instytut Gospodarki WSiZ i Certus , 2009

Łącznie ok. 3,75% planuje dokonać w najbliższych 5 latach zakupu nieruchomości . W procentach to niewiele ale w liczbach bezwzględnych to ilość zupełnie spora , mogąca oznaczać wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań . Jednocześnie nasze badania pokazują , że przeważająca większość rzeszowian zainteresowanych zakupem mieszkania (ok. 75%) zamierza wydać od 100 do 200 tys. zł . Wynika z tego , że nadal głównym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania małe i średnie , położone również w mniej atrakcyjnych osiedlach ze względu na niższą cenę. Z pewnością jest to efekt możliwości finansowych , gdyż badając preferencje , najczęściej (44% badanych) wskazujemy jednak mieszkania 3-pokojowe, oczywiście w nowym budownictwie. Analiza cen rynkowych (średnia za rok 2009 – ok. 4282 zł/m²) pokazuje jednak , że jest niezwykle ciężko kupić mieszkanie tej wielkości za określoną wcześniej kwotę . Wybierając mieszkanie jesteśmy racjonalni, kierujemy się głównie ceną , lokalizacją i metrażem . Był czas kiedy wszyscy developerzy budowali wyłącznie „apartamenty” , nie zawsze wiedząc nawet , co mieści się w ramach tego pojęcia , dziś słuchając rynku, przerzucają się na budowę mieszkań „popularnych”.

Tego oczekujemy, a co posiadamy ? Rzeszów ma ponad 61 tys. mieszkań o łącznej powierzchni prawie 4 mln m² , średnia powierzchnia lokalu – 64 m² , w jednym mieszkaniu zamieszkuje średnio 2,88 osoby . Prawie 35% całej substancji mieszkaniowej ma więcej niż 40 lat , a ok. 18% zostało wybudowane w ostatnich 7-8 latach .

Podsumowując , należy zastanowić się nad najczęściej zadawanym przez klientów pytaniem , jaki będzie rynek nieruchomości w najbliższym czasie , czy warto teraz dokonywać zakupów ? Odpowiadając na nie powinniśmy , poza wcześniej omówionymi czynnikami, zwłaszcza finansowaniem i stymulującymi programami rządowymi , jeszcze zastanowić się nad prawdopodobną podażą . I tu niestety jest największy problem . Co prawda Rzeszów jest dość stabilny jeśli chodzi o liczbę wydawanych pozwoleń na budowę , jednakże biorąc pod uwagę gotowe i obecnie przygotowywane projekty mieszkaniowe można stwierdzić , że w niedługim czasie będzie istniała szansa na realizację nawet ok. 2-5 tys. mieszkań. Nie oznacza to , że tak się stanie, gdyż mało prawdopodobne aby developerzy podjęli te decyzje w jednym czasie . Raczej będą dzielić je na etapy , rozkładać na lata , by nie tworzyć wzajemnej konkurencji , czasem swoim własnym projektom . Można się więc spodziewać dalszej stabilizacji rynku . Do głosu dojdzie też konkurencja jakością , lokalizacją , dodatkowymi funkcjami lub wykończeniem , czy choćby infrastrukturą dodatkową osiedla . Wskazanym rozwiązaniem byłyby też udogodnienia podatkowe .

Jaromir Rajzer – doradca rynku nieruchomości , Prezes Zarządu Certus Sp. z o .o.

Jaromir Rajzer
Doradca rynku nieruchomości
Nieruchomości Certus Sp. z o.o.