(tekst opracowany z wykorzystaniem badań rzeszowskiego rynku nieruchomości przeprowadzonych na koniec 2009r. )

Czas ostatnich 4-5 lat to okres dynamicznych zmian rynku nieruchomości . Ten dotychczas stosunkowo stabilny sektor gospodarki przeszedł z fazy szybkiego wzrostu popytu i cen (ok. 20-25%), poprzez czas obniżek i załamania (ok. 10%), w okres stabilizacji i spokoju. Uczymy się, że rynek nieruchomości podąża za zmianami gospodarczymi i sytuacją makroekonomiczną w tempie znacznie szybszym niż dotąd byliśmy przyzwyczajeni. Rynek nieruchomości zawsze dotąd określany jako suma rynków lokalnych, rządzący się niejednakowymi prawami w różnych regionach, poddaje się globalnej tendencji.

W ostatnim czasie porównując analogiczne okresy I-XI miesiąca 2009 i 2008r. należy zauważyć większą ilość (o ok. 5,9%) mieszkań oddanych do użytku. Liczba ta w omawianym okresie 2009r. wyniosła globalnie w Polsce ok. 143 tys. Największy wzrost odnotowali developerzy, o ok. 17%, największy spadek spółdzielnie – ok. 13%, bez większych zmian inwestorzy indywidualni. Szczególny wpływ mają tu duże aglomeracje. W sześciu największych miastach Polski buduje się ok. 60% wszystkich mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż w Polsce, w samej Warszawie ok. 25% , a w Rzeszowie poniżej 1%. Dane te jednak nie są szczególnie istotne z punktu widzenia tendencji rynkowych. Ważniejsze są informacje dotyczące ilości wydawanych pozwoleń na budowę oraz rzeczywista liczba nowo rozpoczynanych budów. A te wskaźniki zdecydowanie spadły w minionym roku, odpowiednio o ok. 24% i 20%. W największym stopniu dosięgnęło to developerów (ok. 37%) i spółdzielnie (ok. 30%), a więc podmioty budujące na sprzedaż. W tym miejscu należy zastanowić się , w jak dużym stopniu wpłynie to na sytuację rynkową. Obserwujemy coraz częstsze zjawisko „zamrożenia” projektów. Developerzy nie chcą robić konkurencji swoim własnym, jeszcze nie w pełni wyprzedanym inwestycjom. Wolą przeczekać niż drastycznie obniżać, czasem przyczyną są trudności w finansowaniu. Wynika to z faktu , iż w 2009r. ok. połowy rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych było realizowanych bez udziału kredytowania. Jeśli restrykcyjna polityka banków utrzyma się to proces „zamrożenia projektów” będzie miał długofalowy charakter. Jeśli tak się stanie to łatwo można przewidzieć, że sytuacja w dalszym ciągu będzie dynamiczna. Ceny w związku z obniżającą się podażą mogą w istotnym stopniu wzrosnąć. Choć niekoniecznie w najbliższym czasie. Biorąc pod uwagę, że proces budowlany jest przewidywalny (najczęściej ok. 18-24 ms) należy spodziewać się, że dopiero rok 2011 przyniesie dalsze znaczące zmiany. Pierwsze widoczne oznaki mogą pojawić się jednak już w II poł. 2010r. Może również się zdarzyć, że część inwestorów zdecyduje się jednak na realizację odłożonych projektów i sytuacja nie będzie tak oczywista. Dotyczy to zwłaszcza małych rynków, jak Rzeszów, gdzie kilka niekoniecznie dużych inwestycji w istotny sposób kształtuje rynek. Na naszym lokalnym rynku wciąż relatywnie znaczącą pozycję mają spółdzielnie. Co prawda tracą one rynek na rzecz developerów, ale nie są jeszcze tak zmarginalizowane, jak w większych miastach. Zainteresowanie Rzeszowem coraz częściej wyrażają więksi, zewnętrzni developerzy. Potrafią oni rozwiązywać projektowo całe dzielnice miasta, a nie do czego przyzwyczailiśmy się, pojedyncze budynki wielomieszkaniowe. Rzeszów to jednak wciąż dla nich mało opłacalny rynek, raczej dalsza perspektywa lub element dywersyfikacji. Pojawienie się ich to również korzyść dla miasta. Nowa myśl projektowa, sposób rozwiązania przestrzeni publicznej, czasem inna jakość mieszkań. To również alternatywne sposoby finansowania zakupu mieszkań i konkurowania. Doświadczony developer z zewnątrz to również inne podejście do potrzeb mieszkańców. Najpierw gruntowne badania rynku i analiza preferencji mieszkańców, później dopiero budowa. Lokalni developerzy nadal w większości opierają się jedynie na pobieżnych analizach, a przede wszystkim na własnym wyczuciu rynku, które niejednokrotnie rozmija się z prawdą.

Mieszkańcy naszego miasta przyjmują w ostatnich miesiącach pozycję „wyczekującą”, licząc na dalsze obniżki cen. Potwierdzają to również wyniki naszych badań, wskazując, że ok. 75% badanych uważa ceny mieszkań za wysokie lub bardzo wysokie i aż 88% respondentów wstrzymuje się z zakupem ze względu na sytuację rynkową. Powinni oni jednak pamiętać, że biorąc pod uwagę tendencje ogólne, możliwą mniejszą podaż, mogą wpaść w pułapkę. Nawet jeśli ceny jeszcze lekko spadną, co jest teoretycznie możliwe (choć mało prawdopodobne) to weźmy pod uwagę atrakcyjność pozostałych w ofercie lokali. Z reguły nie ma dwóch równorzędnych mieszkań, nawet w tym samym budynku. Lepsza funkcja, piętro, powierzchnia, strona świata, nasłonecznienie, itd. powodują, że w każdej inwestycji muszą być mieszkania trudno sprzedawalne, a redukcja ceny jest dla nich zjawiskiem normalnym, niezależnym od sytuacji rynkowych.

Z przeprowadzonych badań rynku nieruchomości wynika, że wydawałoby się bardzo niewielki odsetek mieszkańców Rzeszowa (ok. 3,25%) zamierza nabyć mieszkanie do końca 2010r. Należy jednak zwrócić uwagę, że w cyfrach bezwzględnych jest to wartość ogromna, znacznie przekraczająca aktualną podaż i możliwości budowlane. Nawet jeśli należałoby zweryfikować tą cyfrę biorąc pod uwagę, że zakup mieszkania to decyzja grupowa, odnosząca się do całej rodziny to i tak jest to bardzo wiele. Oznacza to, że wciąż spory deficyt mieszkań w Polsce, szacowany na ok.1,4-1,7 mln, jest faktem i odnosi się również do naszego regionu. Jednocześnie badania pokazują, że przeważająca większość rzeszowian zainteresowanych zakupem mieszkania (ok. 75%) zamierza wydać od 100 do 200 tys. zł. Wynika z tego, że nadal głównym zainteresowaniem będą cieszyły się mieszkania małe i średnie. Z pewnością jest to efekt możliwości finansowych, gdyż badając preferencje, najczęściej (44% badanych) wskazujemy mieszkania 3-pokojowe. Analiza cen rynkowych (średnia za rok 2009 – ok. 4280 zł/m²) pokazuje jednak, że jest niezwykle ciężko kupić mieszkanie tej wielkości za określoną wcześniej kwotę. Wybierając mieszkanie jesteśmy racjonalni, kierujemy się głównie ceną, lokalizacją i metrażem. Jest to tendencja długookresowa, potwierdzająca wcześniejsze analizy i przewidywania. Pierwszy i ostatni czynnik tak naprawdę odnosi się do łącznych kosztów zakupu, co zestawiając z informacją, iż w większości zamierzamy kupować na kredyt (86%) potwierdza tezę przedstawioną wcześniej. Jesteśmy ostrożni, nie chcemy zadłużać się nad miarę! Czy będziemy więc odważnie inwestować? Sądzę, że w dużej mierze jest to konieczność wynikająca z zaspokojenia naszych podstawowych potrzeb, jaką jest mieszkanie. Coraz więcej osób czyni też z nieruchomości pasywne źródło dochodu (bez udziału naszej pracy), więc z pewnością czas „pokryzysowy”, czas niższych cen, to dobry moment na podejmowanie takich decyzji .

Jaromir Rajzer - doradca rynku nieruchomości , pośrednik, prawnik

- Prezes Zarządu , „Certus” Nieruchomości Sp. z o.o.

- Członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury

- wykładowca WSiE,

- Redaktor naczelny miesięcznika „Podkarpacki Kurier Nieruchomości”

- Członek Komisji Edukacji PSPiDRN ,